1. Giriş

Bir taşınmaz üzerinde birden fazla mirasçının hak sahibi olması durumunda, paylı mülkiyet ilişkisi doğar. Paydaşlar arasında anlaşmazlık çıkması halinde, taşınmazın nasıl paylaşılacağı veya ortaklığın nasıl giderileceği hukuki yollarla çözüme kavuşturulmalıdır. Türk Medeni Kanunu[1] uyarınca, mirasçılar paylı mülkiyetin sona erdirilmesini ve taşınmazın paylaşılmasını talep edebilirler. Bu süreç, aynen taksim (fiili bölüşüm) veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yöntemleriyle gerçekleşebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası, mirasçılar arasında uzlaşma sağlanamaması durumunda ikame edilen bir davadır. Bu davanın açılabilmesi için tüm paydaşların sürece dahil edilmesi gerekmektedir. Mahkeme, taşınmazın niteliğini, bölünebilir olup olmadığını ve tarafların menfaatlerini göz önünde bulundurarak paylaşım şeklini belirler. İşbu bilgi bülteninde ortaklığın giderilmesi davası çerçevesinde miras kalan taşınmazlara ilişkin süreci detaylı şekilde ele alacağız.

2. Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklık

Miras yoluyla edinilen taşınmazlar, tüm mirasçılar arasında paylaşılamayan birer ortak mal haline gelir. Bu taşınmazlar üzerinde tüm mirasçılar, bağımsız mülkiyet hakkına sahip olmak yerine, paydaşlık ilişkisi içinde yer alırlar. Taşınmazın paylaşılmaması, ortaklık ilişkisini sürdürme zorunluluğu oluşturur. Ortaklık, aynı taşınmazın veya malın birden fazla kişi tarafından birlikte kullanılmasını ifade eder ve bu durum, taşınmazın paylaştırılması gerektiğinde bazı zorluklara yol açabilir.

3. Taşınmazların Paylaşımında İzlenebilecek Yöntemler

Ortaklığın giderilmesi davası çerçevesinde miras kalan taşınmazların paylaşılması, her bir mirasçının haklarını dikkate alarak adil ve hukuki bir şekilde yapılmalıdır. Bu süreçte, taşınmazın türüne, büyüklüğüne ve yapısal özelliklerine göre üç ana paylaşım yöntemi bulunmaktadır: aynen taksim, satış ve kat mülkiyeti kurulması. Her bir yöntem, somut duruma göre mahkeme tarafından uygun görülebilir. Bu yöntemler;

5. Aynen Taksim: Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünerek her bir ortak eya mirasçıya verilmesidir. Bu yöntem, taşınmazın çeşitli parçalarına bölünebilir ve her bir parça, bir veya birden fazla mirasçıya tahsis edilebilir. Aynen taksim, taşınmazın tümünün ya da bir kısmının paylaşılmasında kullanılabilir. Bu yöntem, taşınmazın paylaşılmasında en sade çözüm olarak görülebilir, ancak bazı şartların yerine getirilmesi gerekir. İşbu şartlar ise; taşınmazın taksime uygunluğu, yani bölünebilir olması ve değer eşitsizliği durumudur. Aynen taksim yapılırken, mirasçılar arasında taşınmazın eşit olmayan değerlerde paylaştırılması söz konusu olursa, mirasçılar arasında denkleştirme yapılması gerekebilir. Yani, daha değerli bir pay alınan mirasçı, diğerlerine karşı dengeleme yapmak amacıyla ek ödeme yapabilir.

5. Satış (Açık Arttırma/Pazarlık): Eğer taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ya da mirasçılar arasında bu konuda anlaşmazlık yaşanıyorsa, taşınmazın satılması bir diğer alternatif seçenektir. Satış yönteminde taşınmaz, üçüncü bir kişiye ya da tüm mirasçılar tarafından ortaklaşa satılabilir e satıştan elde edilen gelir, mirasçılar arasında paylaştırılır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki, tüm mirasçılar onay verdiği takdirde satış mirasçılar arasında gerçekleştirilir. Mirasçıların birinin dahi rızası olmadığı takdirde satış kamuya açık şekilde gerçekleştirilir.

5. Kat Mülkiyetinin Kurulması: Kat mülkiyeti kurulmasıyla ortaklığın giderilmesi, taşınmazın kat mülkiyeti kanununa uygun olarak bağımsız bölümlere ayrılması suretiyle yapılır[2]. Bu, özellikle apartmanlar gibi yapıların paylaşılması için uygundur. Yasa gereği, yapının tamamının kâgir olması, bağımsız bölümlerin kullanıma uygun olması e her paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilmesi gerekir. Ayrıca, yapının inşaatının tamamlanmış ve yapı kullanma belgesinin alınmış olması gerekir. Kat mülkiyeti kurulumuyla, her mirasçı kendi bağımsız bölümüne sahip olur.

4. Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Satış Usulü

Mahkeme, ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın satılmasına karar verirse, satış süreci genellikle açık artırma ile yapılır. Açık artırma, taşınmazın en yüksek teklifi veren alıcıya satılması için düzenlenen bir yöntemdir. Bu yöntem, taşınmazın değerinin piyasa koşullarında belirlenmesini ve böylece adaletli bir satış sürecinin işletilmesini sağlar. Paydaşlar, bu açık artırmada yer alabilir ve taşınmazı diğer alıcılardan önce alma hakkına sahip olabilirler. Bu tür bir hak, paydaşların öncelikli alım hakkı olarak bilinir ve taşınmazın satılmasında şeffaflık sağlar.

Satış kararı verildikten sonra elde edilen gelir, taşınmaz üzerindeki hisse oranlarına göre paydaşlar arasında dağıtılır. Paylaşım sırasında dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, her paydaşın sahip olduğu hisse oranına göre adil bir pay almasıdır. Bu, paydaşlar arasındaki dengenin korunmasına yardımcı olur ve herhangi bir mağduriyetin önüne geçer.

Bununla birlikte, satış sürecine ilişkin bazı itirazlar da söz konusu olabilir. Paydaşlardan biri, taşınmazın satışına itiraz edebilir. Bu itirazlar genellikle taşınmazın değeriyle ilgili olabileceği gibi, satışın belirli şartlarına dair de olabilir. Mahkeme, itirazları değerlendirir ve gerekli gördüğü takdirde satışın iptal edilmesine veya devam etmesine karar verir. Satışın ardından, taşınmazın gelirinin paylaştırılması işlemi tamamlandıktan sonra, ortaklık ilişkisinin giderilmesi sağlanmış olur.

5. Sonuç

Sonuç olarak, Türk Medeni Kanunu uyarınca mirasçılar, taşınmazın aynen taksimi, satış veya kat mülkiyeti kurulması gibi yöntemlerle ortaklıklarını sonlandırabilirler. Ortaklığın giderilmesi davası, taraflar arasında adil bir paylaşım sağlamak ve paydaşların haklarını korumak adına etkin bir çözüm yolu sunmaktadır. Mahkeme, taşınmazın türü ve niteliği doğrultusunda en uygun çözüm yöntemini belirlerken, taşınmazın satılması durumunda elde edilen gelirin paylaştırılması da yasal çerçevede gerçekleştirilir. Bu süreçlerin doğru bir şekilde uygulanması, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların giderilmesi ve hakların korunması açısından büyük önem taşımaktadır.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu