1. Giriş

Harici satış konusu arazi üzerinde malzeme sahibi (konumuz özelinde alıcı) tarafından bir taşınmaz yapı yapılması durumunda haksız yapıdan bahsedilir ve bütünleyici parça kuralı gereği yapının mülkiyeti arsa sahibine (konumuz özelinde satıcıya) ait olur. Bu durumunda esasında hem alıcının hem de satıcının talep hakları bulunmaktadır. Ancak adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde satıcının talep hakkı olmadığı Yargıtay’ca kabul edilmektedir. Zira Yüksek Mahkemeye göre adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde satıcının arazi üzerine inşaat yapılmasına rızasının ve onayının bulunduğu kabul edilmiştir[1].

İşbu bilgi bülteninde alıcının, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak satın aldığı arsa üzerinde inşaat yapması durumunda ne gibi talep haklarına sahip olduğuna değinilecektir.

2. Genel Bakış

Bilindiği üzere haksız yapı halinde alıcının tazminat talep etme veya arazinin mülkiyetinin devrini talep etme hakkı vardır. Bu talep haklarını değiştiren parametre, arazinin değerinin yapılan yapının değerinden az veya fazla olmasından ibarettir. Gerçekten de alıcı yaptığı yapı arazinin değerinden azsa tazminat talep hakkıyla yetinecek; buna karşılık yapının değeri araziden fazlaysa düzenlenen arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin devrini talep etme hakkını kullanacaktır[2].

Ancak alıcının söz konusu talep hakları açısından iyiniyetli kabul edilmesi gerekir. Genel olarak yapıyı yaptığı arazinin başkasına ait olduğunu bilmeyen, araştırmaya rağmen bilemeyecek olan kişi ile yapıyı arazi malikinin rızasıyla meydana getiren ya da rızanın varlığını kabul etmekte haklı olan malzeme sahibi iyiniyetlidir[3]. Bu kapsamda yukarıda andığımız karar gereği atıcının arazi üzerinde yapı yapılması hususunda zımni rızası ve muvafakati olduğu kabul edildiği için ilgili talep haklarının ortak şartları olan “iyiniyet” adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri açısından zaten var kabul edilmektedir[4].

3. Alıcının Tazminat Talebi

Alıcının tazminat talep hakkı satıcının sebepsiz zenginleşmesinden kaynaklanmaktadır. Diğer bir deyişle alıcı kendi malzemesiyle hiçbir hakka dayanmaksızın satıcının arazisinde yapı yaparsa satıcı yapı sebebiyle zenginleşir. İşte 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) bu zenginleşmeye dayalı tazminatı düzenlemiştir.

Alıcının tazminat talebi açısından kanunda “uygun bir tazminat” tan bahsedilmiş ve miktarın tayini konusunu hâkime bırakmıştır. Ancak Yargıtay’a göre uygun bir tazminattan anlaşılması gereken sadece inşaatın bedeli değil, hâkimin somut olayın özelliklerine göre takdir edeceği en uygun bedel ile satıcı yönünden yapının öznel olarak taşıdığı değer anlaşılmalıdır[5].

Buraya kadar olan açıklamalarımız alıcının iyiniyetli olduğu hallerle sınırlıdır. Ancak satıcının kötü niyetli olduğu durumlarda Yargıtay’ın bu görüşü uygulanmamalı ve satıcı alıcının olumlu olumsuz tüm zararlarını tazmin etmelidir[6]. Diğer bir deyişle satıcı, adi yazılı taşınmaz satış vaadi konusu araziyi bilerek ve isteyerek şekle aykırı şekilde satmış alıcı da bu sözleşmeye güvenerek inşaat yapmışsa bu durumda satıcı alıcının tüm zararını karşılamalıdır.

4. Alıcının Arazinin Mülkiyetini Devir Talebi

Alıcının mülkiyeti devir talep hakkı açısından Kanun’da yapının değerinin açıkça arazinin değerinden fazla olması şartı aranmış olsa da bundan ne kastedildiği belirsizdir. Bu konuda Yargıtay uygulamasında ince hesaplara gerek olmadan görülebilen değer fazlalığının açık fazlalık olarak değerlendirileceği içtihat edilmektedir[7]. Bu kapsamda açıkça fazlalığın tespiti açısından, arazinin yapı yapılmadan önceki değeri ile yapı yapıldıktan sonraki değeri kıyaslanarak sonuca gidilecektir.

Alıcı tarafından yapılan yapı arazinin tamamına yaygınsa açıkça fazlalık şartı, doğal olarak arazinin tamamının değeri ile yapının değeri kıyaslanarak belirlenir. Yapılan yapı arazinin sadece bir kısmına yaygınsa açıkça fazlalık hesabında alıcının talebine üstünlük tanınması gerektiği kanaatindeyiz[8]. Eğer ki alıcı mutlak surette arazinin tamamının devrini talep ediyorsa arazinin tamamının değeri ile yapının değeri kıyaslanarak sonuca gidilecektir. Fakat alıcı arazinin yapı için yeterli bir kısmının devrini talep ediyorsa burada çift başlı bir değerlendirme yapılarak sonuca gidilmelidir.

Bu çerçevede ilk olarak arazinin ifraza elverişli olup olmadığı tespit edilir[9]. İkinci olarak arazinin fiziki halinin ifraza elverişli olup olmadığı değerlendirilir. Bundan kasıt ifraz halinde artan arazi parçasının kullanıma elverişli olup olmadığı ile ciddi bir değer kaybının yaşanıp yaşanmayacağıdır. İşbu değerlendirmeler neticesinde ifraz mümkünse açıkça fazlalık, yapının değeri ile yapının üzerinde bulunduğu arazi parçasının değeri arasındaki farka göre belirlenir[10].

Alıcının arazinin mülkiyetinin devrini talep edebilmesi için aranan bir diğer şart a satıcıya uygun bir bedel ödemesidir. Yargıtay’ın da benimsediği görüşe göre uygun bedel arazinin gerçek satış bedeli olup, söz konusu gerçek satış bedeli davanın açıldığı tarihteki bedeldir[11]. Belirtelim ki alıcının harici satış bedelini az veya tam olarak ödediği durumlarda söz konusu bedelin mahkemece hesaplanacak bedelden mahsup edileceğine dair bir şüphe yoktur.

Son şart devrin talep edilmiş olmasıdır. Şayet devir talebi yoksa hâkim re’sen buna karar veremez. Hükümde “iyiniyetli taraf” tan bahsedilmiş olup şu duruma hem alıcının hem de satıcının devir talep hakkını kullanabilmesi mümkündür. Ancak konumuz açısından alıcı zaten iyiniyetli kabul edildiği için ilave olarak satıcının da iyiniyetli olmasını aramaya lüzum yoktur. İlave olarak alıcının mülkiyetin devrini talep edebilmesi için yapının tamamlanmış olması şarttır[12].

Tüm bu şartlar bir araya geldiği zaman hâkim takdir yetkisi çerçevesinde hangi kısmın mülkiyetinin devredileceği noktasında bir karar verecektir. Şu durumda örneğin alıcı tarafından yapının bir kısmı açısından mülkiyetin devri; kalan kısmı için tazminat talep edilmişse, hâkimin davayı reddetmesi yahut diğer şartların da varlığı halinde talep ettiği kısım kadar mülkiyetin devrine karar vermesi gerekir[13].

5. Sonuç

Açıkladığımız üzere adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde binaen satıcıdan bir arazi satın alan alıcı, her ne kadar sözleşme geçersiz olsa da arazi üzerinde inşaat yapabilir. Alıcı tarafından yapılan bu inşaatın değeri arsadan az ise o tazminat; şayet fazla ise arazinin mülkiyetini devir hakkına sahip olur. Bu durumda satıcı sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek söz konusu talepleri karşılamaktan kaçınamaz. Belirtelim ki satıcının arazi üzerinde inşaat yapılmasına onayı olduğu Yargıtay tarafından kabul edildiği için yapılan inşaatın yıkılmasını isteyemeyecektir. Özetle bu gibi durumlarda satıcı alıcının taleplerini karşılamak zorundadır denilebilir.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu