1. Giriş

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, genel bir tanım yapmak gerekirse, yüklenici olan müteahhidin kendi malzemeleri ile yapacağı inşaatın bir bölümünü taşınmaz malikine vermeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Son yıllarda kentsel dönüşümün yaygınlaşması ile birlikte hukukumuzda kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak isimlendirilen bu sözleşmelerin sayısında da artış görülmektedir.

İşbu bilgi bültenimizde kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar ele alınacaktır.

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapmak İsteyenler Nelere Dikkat Etmelidir?

5. Sözleşme yazılı şekil şartına tabidir ve noter tasdiki gereklidir:

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri niteliği gereği taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden Türk Medeni Kanunu’nda (“TMK”) “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklinde düzenlenmiştir.[1]

Söz konusu düzenleme gereği kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, noter huzurunda resmi şekilde yapılmalıdır. Sözleşmenin noterde onaylama şeklinde değil, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradelerini kapsamında noterde düzenleme şeklinde yapılıp taraflarca imzalanması gerekmektedir.

5.  Sözleşmenin tarafları tespit edilmeli ve teslim tarihi belirlenmelidir:

Sözleşmenin tarafları belirlenirken;

• tapu kayıtları incelenerek arsanın malikleri belirlenmeli ve müteahhidin kimliği doğru tespit edilmeli,
• firmalar açısından imzaya ve temsile yetkili kişilerle işlem yapıldığından emin olunmalı,
• yüklenicinin geçmiş çalışmaları ve imalatları ile olası bir icra takibi sonucunda tahsil kabiliyetinin mevcut olup olmadığı, aktif ve pasifleri iyi araştırılmalı,
• tarafların borç-alacak durumları, inşaat firmasının halihazırda konkordato veya iflas sürecinde olup olmadığı araştırılmalı,
• inşaatın teslim tarihi sözleşmede açıkça belirtilmeli, muğlak ifadelere yer verilmemelidir.

Muğlak ifadelere yer verilmesi durumunda teslim süresinin başlangıç tarihinin tespit edilebilmesi için milat olarak belirlenen olguların varlığının yazılı ve tarafların imzalarını içeren bir tutanak tutularak kayıt altına alınması, olası uyuşmazlıklarda ispat hususuna ilişkin olarak hak sahibi tarafların elini güçlendirecektir.

5. Hangi hallerin mücbir sebep oluşturacağı belirlenmelidir:

Mücbir sebepler, herhangi bir kimse tarafından alınacak önlemlere karşı, önüne geçilmesi olanaksız, borcun yerine getirilmesine engel olan, borçlunun iradesi dışında beklenmedik olaylar olup taraflardan kaynaklanmayan, önceden tahmin edilmesi mümkün olmayan ve karşı konulamayan deprem, sel ve sair dış kaynaklı olaylar olarak tanımlanır. Zarara sebep olan olay, haricî ve karşı konulamaz bir olaysa, mücbir sebeptir.[2]

Mücbir sebeplerin varlığı halinde yüklenici temerrüdünden söz edilemez ve mücbir sebep ortadan kalkana kadar geçen süre, imalat süresine eklenir. Bu nedenle genellikle uygulamada yüklenici, inşaatı arsa malikine geç teslim ettiğinde mücbir sebeplerin varlığına dayanmaktadır. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde nelerin mücbir sebep olarak kabul edileceğinin belirlenmesi önem arz etmektedir.

5. Sözleşmenin feshi ve feshin sonuçları belirlenmelidir:

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin sona erdirilmesi, bu sözleşmenin kuruluşunda olduğu gibi şekle tabidir. Feshin geçerli olabilmesi, hüküm ve sonuçlarını doğurabilmesi için noterde ya da mahkeme kararı ile yapılması gerekir. Bu husus Yargıtay içtihatlarında da belirtilmektedir.[3]

5. Teknik şartname ayrıntılı düzenlenmelidir:

Teknik şartname, hem kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içinde hem de sözleşmenin eki olarak düzenlenebilir. Bu şartnamede olabildiğince açık ve net ifadeler kullanılmalı, muğlak ifadelere yer verilmemelidir. Bu nedenle sözleşmenin tarafları, özellikle arsa sahipleri, teknik şartnamede yer alacak olan hususları detaylı bir şekilde incelemeli hatta inşaatta kullanılacak ürünlerin marka ve modellerinin şartname içerisinde belirtilmeleri tavsiye edilir.

3. Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, dikkatlice hazırlanması gereken ve niteliği gereği oldukça karmaşık sözleşmelerdir. İşbu bilgi bültenimizde yer alan hususlar temel nitelikte olup, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili gayrimenkul hukuku alanında uzman bir hukuk bürosundan danışmanlık alınması önemle tavsiye edilir.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu