1. Giriş

Kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı nedeniyle yeni bir taşınmaz satın alan bir kişi, devraldığı taşınmazda kiracı bulunması halinde, kira ilişkisinin tarafı olur^[1] ve taşınmazı kullanmak için öncelikle kiracıyı tahliye etmesi gerekmektedir. Kiracının rızasıyla taşınmazı tahliye etmemesi halinde yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Mülkiyet hangi yollarla elde edinilmiş olursa olsun[2] yeni malik konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracılara karşı ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.

İşbu bilgi bülteninde bu konudaki yasal düzenlemeye, uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlara ve yerleşik Yargıtay kararlarına yer verilecektir.

2. Yasal Düzenleme ve Dava Şartları

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) düzenlenmiştir[3]:

İlgili maddede de görüleceği üzere yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyerine ihtiyacı olduğu gerekçesiyle kira sözleşmesini feshedebilir. Feshin dava yoluyla olması halinde aşağıda açıklanan şartlara tabidir:

5. Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için bir konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması^[4]
6. Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumun kiracıya ihtarı şartıyla davanın 6 ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılmış olması

TBK gereği tahliye davası açılabilmesi için öncelikle yeni malik, taşınmazın edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde, taşınmazın yeni maliki olarak ihtiyacı sebebiyle taşınmazın tahliyesini talep ettiğini kiracıya yazılı olarak ihtar çekilmesi gereklidir. Keşide edilen ihtar içerisinde;

• ihtiyacın sebebi,
• evin satın alındığına dair tapu belgesi ve
• verilen süre zarfı içerisinde kira bedellerini yatıracağı yeni IBAN bilgileri de paylaşılmalıdır.

Bir aylık süre içerisinde ihtarnamenin keşide edilmesi yeterli olmayıp muhataba tebliğ edilmiş olması gereklidir. Tebliğ eksikliğinin sonradan giderilmesi mümkün değildir.

Dava açma süresi, yeni malikin hangi hakkını kullandığına göre değişiklik göstermektedir. Dava,

• yeni malik tarafından bir ay içinde kiracıya yapılan bildirimin ardından 6 ay sonra[5], veya
• sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılabilecektir[6].

Görüldüğü üzere yeni malikin “6 ay” ve “sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay” şeklinde iki farklı seçimlik hakkı bulunmakla birlikte yeni malik, hangi tarih daha yakın ise o tarihe göre tahliye davası açabilir. Ancak burada ihtarnamenin içeriği önem arz etmektedir. Yerleşik Yargıtay kararları uyarınca; her ne kadar yeni malikin seçimlik hakkı bulunsa da ihtarnamede kiracıya 6 aylık süre verilmesi halinde diğer seçimlik hakkını kullanılamayacağı, diğer bir deyişle sözleşme süresinin bitiminde dava açılamayacağı öngörülmüştür. Yargıtay başka bir kararında ise ihtarname keşide edilmesinin ardından yeni malikin bu iradesinden dönemeyeceğine vurgu yapmıştır. 

Yine eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesine göre açılacak davanın, sözleşmenin sonunda bir ay içinde açılması gerekmekle yeni malik bu bir aylık dava açma süresi içerisinde veya öncesinde dava açacağını kiracıya bildirmişse, davayı bildirimi takip eden dönem içerisinde (uzayan kira yılı sonuna kadar) açabilir[7].

5. Taşınmaz ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması

İhtiyaç sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için yeni malik tarafından belirtilen ihtiyaç sebebinin gerçek, samimi ve zorunlu olması gereklidir. Bu gereklilikler dava süresince de devam etmelidir. Dava açıldığı tarihte ihtiyaç nedeninin doğmuş olması gereklidir ancak yakın bir tarihte gerçekleşmesi muhtemel ihtiyaç bulunması da tahliye nedeni olarak kabul edilmektedir. Yargıtay içtihatlarından örnek vermek gerekirse;

• Kiraya verenin kendisi veya çocuğu evlenecekse, kiraya verenin yeni çocuğu olmuşsa ve bu nedenle yaşadıkları evin daha büyük olması gerekiyorsa Yargıtay ihtiyaç sebebinin bulunduğuna karar vermiştir. Ancak özellikle evlilik durumunda; evlenecek kişilerin nişanlı olması yeterli olmayıp daha ileri seviyede planlamalar yapılmış, düğün salonu tutulmuş, nikah günü alınmış olması gereklidir.^[8]
• Kiraya verenin ergin bir çocuğu varsa ve ailesi ile ayrı yaşamak istiyorsa Yargıtay ihtiyaç bulunduğuna karar vermiştir.^[9] Henüz ergin olmasa bile kiradaki konutun bulunduğu yerde okul kazanan çocuğun konut ihtiyacı da samimi ve zorunlu olarak kabul edilmiştir.
• Tahliyeye konu taşınmazın bulunduğu bölgede yeni malikin başkaca bir taşınmazı varsa tahliye istemi gerçek, samimi ve zorunlu olarak kabul edilmemektedir. Ancak taşınmazda kiracı bulunuyor ise Yargıtay ihtiyaç sebebinin bulunduğunu kabul etmektedir. Yine, kiraya verenin kendisinin de kirada olması durumunda da tahliye davası açılması mümkündür.
• Kiraya verenin sağlık sorunları bulunması nedeniyle yeni malik ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açması mümkündür. Örneğin; kiradaki evin hastaneye daha yakın olması.^[10]
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yurda dönüş sebebiyle ihtiyaç iddiasında bulunan davacının yurtdışındaki işinden istifasını, ikamet nakil belgesini ve tanık beyanlarını dikkate alarak ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu konusunda ispat yükümlülüğünün yerine getirildiği kanaatine varmıştır.^[11]
• Tahliye talebinde bulunanın 80 yaşının üzerinde ve bakıma muhtaç olması ve çocuklarına yakın yaşama isteği konusundaki ihtiyacı samimi gerçek ve zorunlu olarak değerlendirilmiştir.^[12]
• İşyeri ihtiyacına dayanan ticari şirketin iddiasında ileri sürdüğü iş kolunun şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerektiğini veya farklı bir iş koluna geçilerek yeni bir işyeri ve ticaretin genişletilmesinin istenmesi halinde samimi, gerçek ve zorunlu ihtiyaç olarak değerlendirmiştir. ^[13]
• İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerektiği değerlendirilmiştir.^[14]

Aynı zamanda Yargıtay, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmasının ardından, dava devam ederken ihtiyaç sebebinin değişmesi halinde; davanın niteliği, konusu ve sebebi değişmediği için davacı tarafından başta belirtilen ihtiyaç sebebinden farklı bir ihtiyaç sebebinin ileri sürülerek ve bu sebebe dayanarak davaya devam edilebileceğine karar vermiştir.^[15]

İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kiralayana aittir. Ancak kiralayan durumunda olmayan malik de bu davaları açabilir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Paydaşlar davayı birlikte açabileceği gibi, bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onayları da alınabilir.^[16] İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ancak kiracıya karşı açılabilir. Birden fazla kiracı bulunması halinde ise tahliye istemi bölünemeyeceğinden davanın tüm kiracılara karşı açılması gerekmektedir. ^[17]

Şirketlerin yeni malik olması durumunda ise ancak şirketin ihtiyacı nedeniyle dava açılabilir.^[18] Bunun yanı sıra Yargıtay, şirketin ana sözleşmesinde Şirket çalışanlarının barınma ve konaklama ihtiyaçlarının karşılanacağına dair bir madde bulunması halinde, şirketin yeni malik ihtiyacına dayalı tahliye davası açabileceğine karar vermiştir.^[19]

3.  Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat

İhtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliyesini isteyen malikin TBK’nın aşağıda metni yer alan hükmü[20] çerçevesinde yeniden kiralama yasağı bulunmaktadır:

Görüldüğü üzere kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettiyse kiralanan sadece ihtiyaç sebebi olarak belirtilen nedenle kullanılabilir, 3 yıl boyunca kiralananı başkasına kiralayamaz. Aksi durumda kiraya veren, eski kiracıya en son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemekle yükümlüdür. İşbu bedel tazminatın alt sınırı olup eski kiracı bu tutardan daha yüksek bir zararı olduğunu ispatlaması halinde mahkeme tarafından daha yüksek bir tazminata hükmedilmesi de mümkündür. Ancak kiracının tazminat talep edebilmesi için Mahkeme ilamına göre tahliye edilmesini gerektirmektedir. Bir başka deyişle, kiracının yeni malikin talebi neticesinde, Mahkeme kararı olmaksızın taşınmazı kendiliğinden tahliye ettiği hallerde tazminat koşulları oluşmayacaktır.^[21]

4. Sonuç

Yeni malik kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması halinde TBK’da belirtilen sürelere, ihtar şartına uymak suretiyle ve ihtiyacının samimi, zorunlu ve gerçek olması koşuluyla tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu hak konut ve çatılı işyeri kiraları için kullanılabilir

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu