1. Giriş

32357 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan 7464 numaralı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) ile konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin genel esaslar, idari yaptırımlar ve turizm amaçlı kiralanan konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin hükümler belirlenmiştir.

Kanun, tek seferde yüz güne kadar yapılacak turizm amaçlı konut kiralamalarında uygulanmak üzere 02/11/2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanmış olup, söz konusu hükümler 1/1/2024 tarihinden itibaren yürürlüğe girecektir. İşbu bilgi bülteninde anılı Kanun’un getirdiği yenilikler ve bu yeniliklere riayet edilmemesi durumunda karşılaşılabilecek yaptırımlar incelenecektir.

2. Kanunun Getirdiği Yenilikler

Kanun’da turizm amaçlı kiralamalar; konutların en fazla yüz gün süreyle ve herhangi bir amaçla kiraya verilmesi olarak tanımlanmıştır. Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin alınması gerekmektedir. Alınan izin belgesi kiralama yapılan konutun girişine asılmak zorundadır. İzin belgesi başvurularında, konutun turizm amaçlı kiralama faaliyeti için kullanımının uygun görüldüğüne ilişkin binada bulunan tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınan kararın ibrazı gerekecektir.

Üçten fazla bağımsız bölümü bulunan binalarda bu bağımsız bölümlerden en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecektir. Eğer ki aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenmesine konu bağımsız bölüm sayısının beşten fazla olması durumunda Kültür ve Turizm Bakanlığı'na birtakım başka belgelerin ibrazı gerekecektir. İşbu belgeler, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı, izin belgesi alınacak binanın birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinden olması halinde tüm kat maliklerinin oy birliği ile alınacak karardır.

Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir[1]. Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir.[2]

İzin belgesi alma yükümlülüğü kiraya verene ait olmaktadır. İzin belgesi alan kiraya veren gerçek kişi ise ölüm tarihinden itibaren 3 ay içerisinde mirasçıları tarafından başvurulmaması yahut tüzel kişi ise tüzel kişiliğinin sona ermesi hallerinde izin belgesi geçersiz hale gelecektir. Söz konusu geçersizliğe rağmen kiralayanların hakları kiraya veren ile aralarında imzalanan kira sözleşmesi bitene kadar devam edecektir.

3. Kanun’a Aykırılığın Sonuçları

Kanun'un belirlemiş olduğu hususlara riayet edilmemesi durumunda idari para cezası ve izin belgesinin iptali yaptırımlarının uygulanacağı belirlenmiştir. Bu yaptırımların uygulanması hususunda denetimler Kültür ve Turizm Bakanlığı ve gerekli görülmesi halinde valilik vasıtasıyla yapılacaktır.

İdari para cezaları, izin belgesi olmaksızın kiralama yapıldığında, Bakanlıkça düzenlenen izin belgesi paketinin konutun girişine asılmadığı durumlarda ve izin belgesi sahibinden kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına kiraya verenler hakkında uygulanacağı belirtilmiştir.

İzin belgesi, izin belgesi sahibinin izni iptal etmesi, Bakanlıkça yapılan denetimler sonucunda turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi, turizm amaçlı kiralanan konutun kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının belirlenmesi, izin belgesinin devri için konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmadığı durumlarda iptal edilecektir.

4. Sonuç

İşbu bilgi bültenimize konu kanun hükümleri 1/1/2024 tarihinde yürürlüğe girecek olup hükümlerin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunacak kişilerin Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alması gerekecektir. Kanun yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunan kişilerin, Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içerisinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurması zorunludur.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu