A. Giriş

Kira sözleşmesi ile sözleşmenin konusunu oluşturan mal, belirli veya belirsiz bir süre için karşı tarafın (kiracı) kullanım ve yararlanmasına sunulmaktadır. Bu hukuki ilişkide, kiraya verenin, kiralananı sözleşme süresi boyunca kullanıma elverişli bir şekilde teslim ve muhafaza etme mecburiyeti bulunmaktadır.  Kiralananı kullanım yetkisinin tanınmasından da anlaşılacağı üzere bu hukuki ilişki içerisinde kiracının şahsı fazlasıyla önem taşımaktadır.

Her ne kadar kiracılık hakkının doğası gereği, içeriğinde şahsi edim yer almaktaysa da genel kuraldan farklı olarak kiracının ölümüyle birlikte edim son bulmamaktadır. Zira, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) hükümlerinin incelenmesiyle kiracının bu kullanım hakkının, çeşitli türdeki kira sözleşmelerinde belirli özel şartlar dahilinde intikal edebildiği görülmektedir. İşbu bilgi bülteninde de kira ilişkisi içerisinde, kiracının ölümünün kira ilişkisine olan etkisine ve buna bağlanan hukuki sonuçlara değinilecektir.

B. Kiracının Ölümü Halinde Kiracılık Hakkının Hukuki Konumu

B.1. Genel Olarak

Kişinin ölümüne bağlanan hukuki sonuçlardan biri de mirasçıların, ölüm tarihi ile başkaca bir işleme gerek kalmaksızın mirası hak kazanmalarına ilişkindir. Bu şekilde mirabırakanın malvarlığı hakları ile taşınır ve taşınır mallarının zilyetliği doğrudan mirasçılara geçiş sağladığı gibi borçlar yönünden şahsi sorumluluk gündeme gelmektedir.  Ancak terekenin bu şekilde, aktif ve pasif tüm unsurlarıyla intikal etmesinin ayrık halleri bulunmaktadır. Olaya miras ilişkisi bağlamında yaklaşıldığında, kiracının şahsının önem taşıdığı bu hukuki ilişkinin, esasen mirasçılara intikale elverişli bir yapıda olmadığı sonucuna ulaşılmaktadır.

Buna karşılık söz konusu durumun istisnai nitelikteki düzenlemelerinden birine TBK 333 hükmünde rastlanılmaktadır. İlgili hükme göre, olağan (adi) kira ilişkisi içerisinde, kiracının ölümü hali, kendiliğinden sözleşmenin sona erdirmemektedir.  Öyle ki kiracının ölümü sonrasında, artık tüm mirasçıların veya mirasçıları temsilen hareket eden bir kişi varsa bu kişinin, en yakın fesih dönemi sonu için kanuni süresi içerisinde olağanüstü fesih niteliği taşıyan bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilme imkânı bulunmaktadır. Ayrıca, kiracının ölümü üzerine en yakın dönem içi fesih bildiriminde bulunmayan kiracının mirasçıları TBK 333 hükmüne dayanma olanağını da artık yitirir.

Açıkça görüleceği üzere, kiracının ölümü ile kiracılık sıfatını iktisap eden mirasçıların, sözleşmenin sona erdirilebilmesi noktasında olağanüstü fesih bildirimine başvurmaları gerekecektir. Olağanüstü fesih bildiriminde bulunma hakkının yalnızca ölen kiracının mirasçılarına tanındığı, kiraya verenin bu tip bir imkana sahip olmadığı da ayrıca vurgulanmalıdır.  Bununla birlikte birden fazla kiracı arasından, bunlardan yalnızca birinin ölmesi halinde ise TBK 331 hükmü uygulama alanı bulacak olup, bu takdirde sözleşmenin sona erdirilebilmesi bakımından önemli bir sebebin varlığı araştırma konusu yapılacaktır.

B.2. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri Yönünden

Altı ay ve daha uzun süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiracının ölümü ile mirasçıların sözleşmenin tarafı haline gelmesi haline ilişkin sınırlandırıcı düzenlemelere rastlanılmaktadır. Bu özel düzenlemelere geçildiğinde, en başta işyeri kira sözleşmesi yönünden sözleşmeden doğan taraf olma sıfatının; kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarına intikal edeceği TBK 356 ile açıkça hükme bağlanmıştır.

Aynı maddenin devam eden bölümlerinde konut kiralarına ilişkin olarak kiracı ile aynı konutta oturanların, sözleşme ve kanun hükümlerine uymak şartı ile sözleşmeyi sürdürebilme olanağına sahip oldukları ifade edilmiştir. Konut kiraları açısından aranan, ölen kiracıyla birlikte oturma şartından da sürekli birlikte oturan kişiler anlaşılması gerekmektedir.

Getirilen bu özel düzenlemelerle, kiracılık hakkının geçişi yönünden özel bir intikal rejimi düzenlendiğinden, hükmün kapsamı dışında kalan mirasçıların, bir an için de olsa kiracılık sıfatını iktisap etmeleri söz konusu olmayacaktır. Artık işyeri kiraları yönünden, kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarının; konut kiralarında ise kiracıyla birlikte oturan kişilerin, sözleşme ile bağlı olmama iradelerini dışa vurmalarıyla kira sözleşmesi doğrudan sona ermiş sayılacaktır. TBK 356 hükmünde sınırlı şekilde sayılan bu kişilerin, özellikle kiralananı terk ederek kullanmamaları ve kira bedeli ödemesinde bulunmamaları gibi davranışlar borç ilişkisini benimsemedikleri, bununla bağlı olmama iradesi taşıdıklarını ortaya koyacaktır.

Ürün kirasında ise, kiracının ölümü halinde, gerek kiraya veren gerekse kiracının mirasçıları, TBK’nın 368. maddesindeki altı aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.

C. Genel Değerlendirme ve Sonuç

Olağan kira sözleşmesinde, ölen kiracının mirasçıları, ölüm olgusuyla birlikte kendiliğinden sözleşmeye taraf haline geldiğinden kira sözleşmesi ile bağlı kalmak isteyip istemediklerine bakılmamaktadır. Bahse konu mirasçıların, sözleşmeyle bağlı kalmak istememeleri halinde kiracının ölümü nedeniyle olağanüstü fesih imkanlarını kullanmaları gerekecektir.

Buna karşılık, konut kiralarında ölen kiracıyla birlikte oturanların; işyeri kiralarında da ölen kiracının ortakları ile veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarının sözleşmeyi sürdürme olanakları mevcuttur. Bu şekilde altı ay ve daha uzun süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ise kiracılık hakkı yönünden, TBK 339-356 hükümleri arasında özel bir intikal rejimi öngörülmüş olduğundan, tereke kapsamı dışında bırakılan bu hak hiçbir şekilde mirasçılara intikal edemeyecektir.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu