(Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Çerçevesinde) Kira Sözleşmelerinde Azami Kira Artış Oranının %25 ile Sınırlandırılmasına İlişkin Bilgi Bülteni
A. Giriş
Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun Değişikliği”), 11.06.2022 tarih ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Kanun Değişikliği ile 11.06.2022 tarihinden itibaren, konut kiralarının azami artış oranı %25 ile sınırlandırılmış olup; işbu bilgi bülteninde Kanun Değişikliği ve uygulamasına ilişkin incelemelerimize yer verilecektir.
B. Kanun Değişikliği ile Getirilen Düzenleme
Kanun Değişikliği ile 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“Kanun”) aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:
| “GEÇİCİ MADDE 1-
Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344. maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” |
C. Geçici Madde’nin Uygulanması
- Kanun Değişikliği ile 11.06.2022 ve 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek olan konut kira sözleşmelerinde kira bedeline %25 oranından fazla kira artışı yapılamayacaktır.
- Kanun Değişikliği ile getirilen düzenleme, yalnızca konut kiralarını kapsamakta olup; Kanun’da yer alan diğer kira sözleşmeleri için herhangi bir değişiklik öngörülmemiştir. Dolayısıyla Kanun uyarınca, iş yeri kira bedellerinde azami artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak; arsa kira sözleşmelerinde ise sözleşmelerde yer alan kira artış hükümleri herhangi bir sınıra tabi olmaksızın uygulanmaya devam edecektir.
- Kanun Değişikliği ile yapılan düzenleme uyarınca, kira sözleşmesinde yazan artış oranı, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ve belirlenen %25 azami kira artış oranı arasında en düşük artış oranı hangisi ise; kira bedeline ancak o oranda zam yapılabilecektir.
- 06.2022 tarihinden önce ve 01.07.2023 tarihinden sonraki tarihlerde yenilecek olan kira sözleşmelerinde kira bedeline ise TÜFE on iki aylık ortalamalara göre artış yapılacaktır.
- Kanun Değişikliği, olası kira tespit davalarının açılmasını engellememektedir.
D. Genel Değerlendirme ve Sonuç
Kanun Değişikliği uyarınca 11.06.2022 ve 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek olan kira sözleşmelerinde azami kira artış oranı olarak; TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ve azami %25 artış oranı arasındaki düşük oran belirlendikten sonra, bu oranı geçecek şekilde yapılan kira bedeli artışları fazla miktar açısından geçersiz olacaktır.
Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu