A.  Giriş
Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”), kira sözleşmelerine ilişkin bir kısım hükümleri[1], işyeri kiraları için TBK’nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmişti[2]. Bu süre zarfında, ertelenen maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmelerinde konuya ilişkin düzenleme yoksa ise eski Borçlar Kanunu[3] ile Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun[4]hükümleri uygulanmakta idi.

TBK’nın ertelenen bahse konu hükümlerine ilişkin yeni bir düzenleme yapılmaması veya yeniden erteleme olmaması halinde, 01.07.2020 tarihinden itibaren işyeri kiralarında yeni bir dönem başlayacak olup; aşağıda detaylarıyla açıklanan maddeler yürürlüğe girerek uygulanmaya başlanacaktır.

B.  Yürürlüğe Girecek Maddeler
1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle TBK’nın aşağıdaki maddeleri işyeri kiraları için de yürürlüğe girecektir:

 ♦B.1.  Kiraya Veren, Haklı Bir Neden Olmadıkça Kiralananın Devrine Engel Olamaz.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça kiracı kiralanan yeri alt kiraya veremez ya da kiralanandan bir başkasını yararlandıramaz. Ancak 01.07.2020 itibariyle işyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça kiracının kiralananı devretmesine engel olamayacaktır.
Kiralananı devralacak üçüncü kişinin, kira sözleşmesine uygun kullanmayacak olması, kiralananın yapısını veya kullanım amacını değiştirmek istemesi[5], kötü bir üne sahip olması, kiracının vermiş olduğu ekonomik güvencenin üçüncü kişide bulunması gibi sebepler kiraya veren açısından kiralananın devrini engellemeyi haklı kılan sebeplerdir.
Bunun dışında kiralananı üçüncü kişilere devreden kiracının sorumluluğu, kira sözleşmesinin bitiminden sonra da en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte devam edecektir.

 ♦B.2.  Kiracı Kiralananı Sözleşme Süresinden Önce Geri Verebilir.
İşyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresi bitmeden önce kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam edecektir. Özetle, kira sözleşmesini sürenin bitiminden önce fesheden kiracı, sadece taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre kadar kira bedelinden sorumlu kalacaktır.
Eğer kiracı makul süre geçmeden, kiraya veren için yeni bir kiracı[6] bulursa, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

 ♦B.3. Kira Sözleşmesinin Olağanüstü ya da Önemli Sebeplerle Feshi Halinde Tazminat Ödenebilecektir.
Kiraya veren veya kiracı, kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi halinde sözleşmeyi[7] feshedebilir.
Olağanüstü / önemli sebeplerle[8] kira sözleşmesinin feshedilmesi durumunda hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, fesih tazminatına hükmedebilecektir.

 ♦B.4.  Bağlantılı Sözleşme Yasaklanmıştır.
01.07.2020 tarihinden itibaren işyeri kiraları ile bağlantılı olarak yapılan, kiracının yararının bulunmadığı ve kiralananın kullanımıyla doğrudan alakası bulunmayan sözleşmeler geçersiz sayılacaktır. Ancak 01.07.2020 tarihinden önce[9] yapılmış sözleşmeler 01.07.2020 tarihinden sonra da geçerliliğini koruyacaktır.
Bu geçersizlik sadece bağlantı sözleşme açısından söz konusu olup; bağlantılı sözleşme yapılması kira sözleşmesinin geçerliliğini etkilemeyecektir.

 ♦B.5.  Depozitonun Bankaya Depo Edilmesi Zorunludur.
İşyeri kiralarında, kiralanandaki zararların giderilmesinde kullanılmak için kiracıdan güvence(depozito) istenmektedir. 01.07.2020 tarihinden itibaren bu depozito en çok üç aylık kira bedeli kadar olacaktır.
Bunun dışında depozito kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacaktır. Depozito olarak kıymetli evrak verildi ise bu evrakın da bankaya depo edilmesi gerekecektir.
Kiralananı geri verme zamanında banka, depozitoyu ancak her iki tarafın rızası ile[10] geri verebilir. Ancak kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra takibi yaptığını ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmez ise banka, sadece kiracının istemi üzerine de güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

 ♦B.6.  Kira Sözleşmesi Kiracı Aleyhine Değiştirilemez.
TBK uyarınca, 01.07.2020 tarihi itibariyle işyeri kiralarında da, kira bedelinin belirlenmesi dışında kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaklanmıştır.

 ♦B.7.  Kira Bedelleri TÜFE’nin 12 Aylık Ortalamasından Fazla Oranda Artırılamaz.
01.07.2020 tarihinden itibaren, kira bedellerinde yapılacak zamlar, TÜFE’nin iki aylık ortalamasından fazla olamayacaktır.
Bunun dışında, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar yeni kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için dava açabilirler. Bu durumda yeni kira bedeli, mahkeme tarafından TÜFE değişim oranı, kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.
Ayrıca sözleşmede kira bedeli döviz olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz[11]. Döviz olarak belirlenen kira bedellerinin değiştirilebilmesi için sadece sözleşmenin akdedildiği tarih itibarıyla 5 yıllık süre içerisinde[12] uyarlama davası açma yoluna gidilebilir[13].

 ♦B.8.  Kiracıya Kira Bedeli Dışında Ödeme Yükümlülüğü Getirilemez.
01.07.2020 tarihinden itibaren kiracıya, kira bedeli ve kullanıma bağlı giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi yasaklanmıştır.
Dolayısıyla kira sözleşmesinde kararlaştırılan gecikme cezası ve muacceliyet kayıtları (kira bedeli zamanında ödenmezse sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin kayıtlar) geçersiz sayılacaktır.

 ♦B.9.  Dava Sebepleri Kanunda Yazılanlarla Sınırlıdır.
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Dolayısıyla kira sözleşmesine konulan, TBK’da yazanlar dışındaki tahliye sebepleri geçersiz sayılacaktır.
Kısaca kiraya veren, 01.07.2020 tarihi itibariyle TBK’da belirtilen sebeplerden başka bir sebebe dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremeyecektir.

C. Sonuç
TBK’nun kira sözleşmelerine ilişkin yukarıda detaylıca açıklanan hükümleri işyeri kiraları açısından da 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girecektir.

İşbu ertelenen hükümlerin uygulamaya uyum süreci zaman alacak olup bahse konu hükümler Yargıtay kararları ışığında daha da şekillenecektir.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu

[1] 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 . madde hükümleri

[2] Bkz: TBK geçici 2. madde

[3] 818 Sayılı mülga Kanun

[4] 6570 sayılı Kanun

[5] Bkz: BGE 4P.107/2003 E 2. 2

[6] Yeni kiracı, kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır olmalıdır.

[7] yasal fesih bildirim sürelerine uyarak

[8] İşleri bozulan kiracının yalı dairesinin kira bedelini ödemekte güçlük çekmesi, asansörü olmayan beşinci katta oturan kiracının kalp krizi geçirmesi, kiracının tayininin çıkması gibi sebepler

[9] 8 yıllık erteleme süresi içinde

[10] veya kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararıyla

[11] Ancak 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ile TBK madde 138’de yer alan aşırı ifa güçlüğü hükümleri kapsamındaki şartlar geçekleşmişse artış yapılabilir.

[12] Bkz: TBK madde 138

[13] Murat İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt 2, s.153, Lexpera