1. Giriş

09.11.2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“7471 Sayılı Kanun”) ile birlikte, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da (“6306 Sayılı Kanun”) ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda birtakım değişiklikler yapılmıştır.

İşbu bilgi bülteninde 7471 Sayılı Kanun ile kentsel dönüşüm süreçlerinde yapılan değişikliklere yer verilecektir.

2. 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Değişiklikler

B.1      Riskli Yapı Süreçlerinde Alınacak Kararların Nisabı Yönünden: 7471 sayılı Kanun[1] çerçevesinde bundan böyle riskli yapılarda, yapılar yıktırılmadan önce parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına ve benzeri diğer işlemlere, sahip oldukları hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilecektir.

7471 sayılı Kanun öncesinde bir yapının kentsel dönüşüm sürecine girebilmesi için paydaşların 2/3 çoğunluğu aranırken, işbu değişiklik ile birlikte artık paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu (%50+1) yeterli olacaktır. Alınan karara katılmayan yapı maliklerine ise bu karar, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecektir.

Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları ise, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca rayiç değer tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaş maliklere açık artırma usulü ile satılacaktır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği durumda ise, dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından, tespiti yaptırılan rayiç bedel ödenerek satın alınacaktır.

Açık artırma yoluyla yapılan satış işleminin, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilmesi durumunda ise, eksik olan satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak yeni bedel arasındaki fark, dava konusu hisseyi satın alan malik tarafından, hissesi satılan eski malike ödenecektir.

B.2      Riskli Yapıların Yıktırılması İçin Verilecek Süre Yönünden: 7471 sayılı Kanun uyarınca artık risk altında bulunan yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine 90 günü aşmayacak tek bir süre verilecektir.[2]

Riskli yapının tespiti ve yıktırılması hususlarında ise maliklere ayrı ayrı tebligat yerine e-devlet üzerinden bildirim yapılacak, tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapının kapısına asılacak ve muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilecektir.

B.3.     Riskli Yapı Tespiti ve Tahliyesine Kolluk İzni Yönünden: 7471 Sayılı Kanun’a göre yapı maliki tarafından riskli yapı tespiti yapılmasının ve riskli yapıların yıktırılması öncesi tahliyenin engellenmesi durumlarında, Başkanlıkça/idarece talep edilmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden kolluk kuvveti marifetiyle kapalı yapılar açtırılarak riskli yapı tespiti yapılabilecek ve yine yıkım işlemi öncesi kolluk marifetiyle tahliye sağlanabilecektir.

Tespit sonucu riskli bulunan yapılar tespit tarihinden en geç 10 gün içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecektir. Hasar tespitine ise 15 gün içerisinde itiraz edilebilecektir.

B.4      Ortaklığın Giderilmesi Davası Yönünden: 7471 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi davası açılabilecektir. Ancak, bu davanın açılmış olması, paydaşların hisse oranına göre salt çoğunluğu ile aldığı kararlara ve bu kararlar neticesinde yapılacak işlemlere engel teşkil etmeyecektir.

B.5      Yeniden İnşa Edilen Yapılara Yapı Kullanım İzni Verilmesi Yönünden: 7471 Sayılı Kanun ile getirilen ek maddeye göre, başkanlık tarafından yeniden yapılacak veya yaptırılacak yapılara,

5. imar planlarında o amaca tahsis edilmiş olmak,

5. uygulama imar planı e mevzuata aykırı olmamak üzere

5. mimari, statik, tesisat e her türlü fennî mesuliyetin Başkanlık tarafından üstlenilmesi ve

5. mülkiyetin de belgelenmesi şartlarıyla başka herhangi bir belge istenmeksizin başuru tarihinden itibaren 30 gün içinde, avan projeye göre yapı ruhsatı ve yapıların tamamlanması itibariye 30 gün içinde yapı kullanma izni verilecektir.

B.6      Rezerv Yapı Alanı Yönünden: 7471 Sayılı Kanun ile birlikte artık yerleşim alanı içerisindeki yapı ve araziler de “rezerv yapı alanı” olarak ilan edilebilecektir.

3. İdari Yargılama Usulü Kanunu Kapsamındaki Değişiklikler

7471 Sayılı Kanun ile, İdari Yargılama Usulü Kanunu’na yeni bir madde eklenmiş[3] ve 06.02.2023 tarihinde meydana gelen depremler nedeniyle afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında, süreler hızlandırılmıştır[4].

Buna göre:

5. 10 gün içinde ilk inceleme yapılacak e dava dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkarılacaktır.

5. Saunma verme süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 15 gün olup yalnız bir kereye mahsus 10 gün uzatılabilecektir.

5. Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak erilen kararlara itiraz yolu kapatılmıştır.

5. Keşif e bilirkişi incelemesi yapılması gereken hallerde, 15 gün içerisinde keşif yapılacak, bilirkişi raporları 15 gün içinde mahkemeye teslim edilecek ve bu raporlara, raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilecektir.

5. Daalar, dosyanın mahkeme önüne gelmesinden itibaren veya bilirkişi incelemesi, keşif ve duruşma yapılması gereken hallerde bunların tamamlanmasından itibaren en geç 15 gün içinde karara bağlanacaktır.

6. Verilen hükme karşı istinaf başurusu ise 15 gün içinde yapılabilecektir. Dilekçeler mahkeme tarafından 10 gün içinde incelenerek tebliğe çıkarılacak ve 15 gün cevap süresi verilecektir. Tüm bu istinaf süreci ise en geç 2 ay içerisinde sonuçlandırılacaktır.

7. Sonuç

7471 Sayılı Kanun ile birlikte, Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da adlandırılan 6306 Sayılı Kanun kapsamında çeşitli değişiklikler yapılmıştır. İşbu değişiklikler ile birlikte Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı olarak kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı riskli yapı süreçleri için yetkilendirilmiş; kentsel dönüşüm süreçlerinin yürütülmesi için aranan karar yeter sayısı paydaşların hisse oranına göre 2/3’den salt çoğunluğa düşürülmüştür.

Ayrıca riskli binanın tespiti, tahliyesi, yıkılması, yeni binanın inşası ve itirazlar hakkında yargılama süreçleri açısından; belirli süre sınırlamaları ve değişiklikler ile süreçlerin daha hızlı ilerlemesini hedefleyen düzenlemeler yapılmıştır.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu