1. Giriş

İhalenin feshi nedenleri ve usulü İcra İflas Kanunu’nda[1] (“İİK”) düzenlenmekte olup, ilgili düzenlemelere göre;

• hazırlık sırasında yaşanan hukuka aykırı olaylar ve durumlar,
• ihale aşamasında yaşanan hukuka aykırı olaylar ve durumlar,
• ihaleye fesat karıştırılması,
• kişinin taşınmaz ya da taşınır malın temel esasında hataya düşmesi ya da düşürülmesi hallerinden biri mevcut ise; ihaleyi feshetmeye yetkili kişiler[2] tarafından zarar ve hukuki yarar  mevcudiyeti varlığında ihalenin feshi talebi ile ihalenin yapıldığı icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde ihalenin feshi davası açılır.

İhalenin feshini gerektirecek nedenler zarar ve hukuki yarar bulunması şartıyla bir hüküm doğurabileceğinden, işbu bilgi bültenimizde, Yargıtay’ın içtihat değişikliği ile ihalenin feshinde hukuki yarar konusuna değinilecektir.

2. Genel Bakış

İİK uyarınca[3], ihalenin feshini isteyen kişinin somut bir menfaatinin ihlal edilmiş olması gerekmektedir. Bir başka ifadeyle, ihalenin feshini talep eden kişi, somut bir olaya dayanarak bu talepte bulunmalı ve bu olayın kendisinin menfaatini (hukuki yararını) etkilediğini ortaya koymalıdır.

Bu durum, genellikle ihalenin usulsüzlüğü, haksızlığı veya hukuka aykırılığı gibi nedenlerle ihalenin iptali veya feshedilmesi gerektiği iddiasında bulunan kişiler için önem arz eder. Ancak sadece genel bir hukuka aykırılık veya idari bir ihlal iddiası yeterli değildir; kişinin bu ihlalin doğrudan kendisinin menfaatini etkilediğini ve zarar verdiğini kanıtlaması gerekmektedir.

Dolayısıyla, İİK çerçevesinde ihalenin feshini talep edebilmek için, talep eden kişinin somut bir hukuki yararının ihlal edilmiş olması ve bu yararının ihale usulsüzlüğü veya haksızlığı gibi bir nedenle zarar görmesi gerekmektedir. Bu şartların yerine getirilmesi durumunda, ilgili kişi ihalenin feshini mahkemeden talep edebilir.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre satışa çıkarılan malın ihale bedeli muhammen bedele eşit veya onun üzerinde olduğu durumlarda İİK’da öngörülen menfaatin ihlalinin gerçekleşmediği ve ilgilinin ihalenin feshini istemekte hukuki yararı olmadığı kabul edilmekteydi:

Yargıtay, ihalenin feshi sebebi olarak öne sürülen kıymet takdirine ilişkin şikâyet neticesinde taşınmazın değeri muhammen bedelin altında ise başka bir inceleme yapılmaksızın ihalenin feshi talebinin reddine karar verilmesi gerektiğine ilişkin bu içtihadından 07.11.2023 tarihli aşağıdaki kararı ile dönmüş ve yapılan usulsüzlüğün malın daha yüksek bir bedelle satılmasına engel olmasına sebebiyet vermesi halinde bu durumdan zarar gören ilgilinin ihalenin feshini istemekte hukuki yararının olduğuna karar vermiştir:

Muhammen bedel, bir taşınmaz ya da taşınır malın ihale yolu ile satışında belirlenen tahmini değerdir. Kıymet takdiri neticesinde belirlenen bu bedel, piyasa koşullarına göre bir bilirkişi tarafından belirlenir ve malın gerçek piyasa değerini yansıtır.

Devlet İhale Kanunu kapsamında, muhammen bedelin tespit edilmesiyle ilgili yetkili kişiler bulunur. Bu kişiler, piyasa değerini doğru bir şekilde belirlemekle sorumludur ve genellikle uzmanlık alanında deneyime sahip profesyonellerdir.

Kıymet takdiri ise, fiilen yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe istisnai durumlar dışında yeniden yapılamamaktadır.^[4] İki yıl içerisinde ihale yolu ile satışa çıkarılan malın değeri içtihat değişikliği ile de açıklandığı gibi CoVID ve CoVID sonrası ekonominin değişkenliği^[5] göz önüne alındığında sürekli değişkenlik göstermektedir. Yani malın iki yıl önce veya iki yıl içerisinde yapılan kıymet takdiri ile belirlenen bedel her durumda satış esnasında farklılık gösterecektir.

Ekonominin değişiminin yanı sıra malın çevresindeki yapılanmanın değişip gelişmesi bile değerini fazlası ile etkileyecek unsurlardandır. Örnek vermek gerekirse; Taşınmazın bulunduğu yere yakın bir konuma kadar imar gelmiş olması, çevresine park, bahçe ve eğlence yerlerin yapılmış olması bunlara örnek gösterilebilir.^[6]  Bu durumda, malın yalnızca muhammen bedelin üzerinde bir fiyata satılmış olması, zarar oluşmadığı anlamına gelmemekle birlikte piyasa değerinin altında satılmış olması da tek başına ihalenin feshi sebebi oluşturmaz.

İhalenin feshini talep edebilecek kişilerin menfaatini ihlal eden; ihaleye hazırlık sırasında yaşanan hukuka aykırı olaylar ve durumlar, ihale aşamasında yaşanan hukuka aykırı olaylar ve durumlar, ihaleye fesat karıştırılması, kişinin taşınmaz ya da taşınır malın temel esasında hataya düşmesi ya da düşürülmesi gibi olayların mevcudiyeti halinde ancak feshi istenebilir. Yani hukuki yararı bulunan ilgilinin malın muhammen bedeli altında veya üstünde satılması nedeniyle başvurduğu ihalenin feshi tek başına bir hüküm doğurmaz. Mutlaka ihalenin feshinde hukuki yarar ve zarar koşulları da incelenerek fesih kararı verilmeli; aksi halde ilgilinin hukuki yararı yok sayılmış olacaktır.

Ancak içtihat değişikliği ile daha kapsamlı ve günümüz şart ve koşulları dikkate alınarak verilen karar ile; davaya konu ihalenin feshi sebebi, malın daha yüksek bir bedel ile satılmasının önüne geçmiş ise ilgilinin bu durumda hukuki yararının bulunduğunu kabul etmek gerekir. Aksi takdirde ihalenin feshi için zarar gören ilgilinin ekonomik yararının bulunması hukukî yarar şartı için yeterli sayılmış olacak ve ilgilinin malının piyasa ve koşullara göre düşük bir bedelden satılmasına yol açarak kişinin zararına olacaktır. 

3. Sonuç

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E. 2023/4344 K. 2023/7236 T. 7.11.2023 Kararı ile hukuki yarar unsurunu ve zarar şartını günümüz koşulları ile uyarlanmadan değerlendiren içtihadından dönerek, yapılan usulsüzlüğün malın daha yüksek bir bedelle satılmasına engel olmasına sebebiyet vermesi halinde bu durumdan zarar gören ilgilinin ihalenin feshini istemekte hukuki yararının olduğuna karar vererek yalnızca malın belirlenen muhammen bedelini esas almamıştır. Yani yalnızca ekonomik yararı göz önünde bulundurma görüşünden vazgeçilmiştir. Sonuç olarak bu değişiklik ilgililere fesih için bir güvence sağlamış ve menfaatlerinin (hukuki yararlarının) zedelenmesinin önüne geçilmek amaçlanmıştır.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu