(Eski Azami Oran Olan %25’den) Fazla Yapılan Kira Artışlarının Kiraya Verenden Geri İstenmesi Hakkında Bilgi Bülteni
A. Giriş
11.06.2022 – 01.07.2023 tarihleri arası dönemde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) yapılan düzenleme ile, bu dönem arasında yenilenecek konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının %25’i geçmesi yasaklanmıştır .
Bu düzenleme ile bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmelerin fazla miktar yönünden geçersiz olacağı kanunun açık hükmüdür. Diğer bir deyişle, kiracı ile ev sahibi arasında, %25 yasal sınırın üzerinde bir kira artışı yapılması durumunda, Kanun’un emredici hükümlerine aykırı olacağından geçersizdir. Bu artış sınırlamasını aşan ödemelerin iade edilmesi konusu ise düzenlemenin süresinin sona ermesiyle önem kazanmıştır.
Son yıllarda, özellikle ekonomik belirsizliklerin arttığı dönemde, kiracılar ve ev sahipleri arasında önemli bir tartışma konusu haline gelen konut kira artışı sınırı, hukuki ve pratik açıdan dikkatlice ele alınması gereken bir meseledir. Bu yazıda, yasal kira artış sınırlamasını aşan artışların geçerli olup olmadığı ve kiracılar tarafından fazla ödenen kira bedelinin talep edilip edilemeyeceği hususunda genel bir değerlendirme yapılacaktır.
B. Fazla Ödemelerin İadesi Hakkında Hukuki Değerlendirme
Kanuna aykırı şekilde yapılan kira artışlarının iadesi konusunda henüz yerleşik bir karar bulunmamaktadır. Doktrinde ise iade taleplerinin sebepsiz zenginleşmeye ilkesine dayanılarak mı kira sözleşmesinden kaynaklanan alacağa dayanılarak mı talep edileceği tartışmalıdır.
İade talebinin;
sebepsiz zenginleşmeye dayandırılması halinde 2-10 yıllık zamanaşımı süresine,
kira sözleşmesinden doğan iade olarak değerlendirilmesi halinde ise 5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olacaktır.
Her halükârda önemle belirtmek gerekir ki TBK’nun açık hükmü uyarınca %25 sınırını aşan artışlarda kiracının fazla ödenen tutarı geri talep etmesi hukuken mümkündür.
Fazla ödenen kira bedellerinin icra kanalıyla talep edilmesi mümkün olduğu gibi doğrudan dava yoluyla da talep edilebilir. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılmakta olup arabuluculuk görüşmelerinde anlaşmama sağlanamaması halinde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde fazla ödenen kira alacağının iadesi talebiyle dava açılabilir.
C. Sonuç