1. Giriş

İnşaat sözleşmesi çerçevesinde yüklenici, arsa sahibinin taşınmazı üzerinde taşınmaz bir yapı inşa etme borcu altına girer. Bu kapsamda yüklenici çoğu zaman belirli bir tarihte inşaatı tamamlamalı ve hukuki teslimi gerçekleştirmelidir. Olması gereken durum bu olmakla beraber uygulamada yüklenicilerin zaman zaman bahsi geçen borcunu sözleşmeyle üstlendiği tarihte bitiremediği görülmektedir. 

Yüklenici nezdinde ortaya çıkan bu borca aykırı durum, arsa sahibi nezdinde bir takım seçimlik hakların gündeme gelmesine neden olur. İşte bu bilgi bülteninde, yüklenici tarafından inşaatın zamanında bitirilip teslime hazır hale getirilememesi ihtimalinde arsa sahibinin ne gibi hakları olduğundan genel anlamda bahsedilecektir.

2. İnşaatın “Zamanında” Bitirilememesi

5. Genel Olarak Temerrüt

Yüklenicinin hukuki anlamda inşaatı zamanında bitiremediğinin kabulü için aranan ilk şart sözleşmede kararlaştırılmış teslim tarihi gününe gelinmesi gerekir. Burada dikkat edilmesi gereken husus yüklenici tarafından ileri sürülme ihtimali olan “süre uzatım” sebepleridir. Zira inşaatın zamanında bitirilmemesinde, süre uzatımı gerektirecek sebepler mevcutsa, bu süreler kararlaştırılan teslim tarihine eklenir ve yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinde inşaatı bitiremediğinden bahsedilemez.

Belirtelim ki işbu sebepler taraflar arasındaki sözleşmede açıkça belirtilebilir. Şayet sebepler sözleşmede belirtilmemişse Yapı İşleri Genel Şartnamesi’ne (“YİŞ”) bakılması gerekir. Genel durum böyle olmakla beraber uygulamada süre uzatım sebeplerinin somut olaya uygulanarak yüklenicinin ek zaman kazandığı uyuşmazlıklar çok nadir görülmektedir. Bunun sebebi ise her sebebin süre uzatıma mahal vermeyeceğidir.

Gerçekten de uygulamada yüklenici özellikle şu günlerde COVID-19 pandemisini, İzmir ve Hatay depremini, enflasyonu mücbir sebep olarak ileri sürmektedirler. Fakat mahkemelerce bu sebepler süre uzatım sebebi olarak değerlendirilmemektedir. Zira COVID-19 süresince inşaat işleri durmamıştır, buna ilave olarak Yargıtay depremi mücbir sebep olarak değil beklenmedik hal saymaktadır. Yine Yargıtay ülkemizin zaten enflasyonist bir ülke olması sebebiyle bu durumu mücbir sebep olarak nitelendirmemektedir. Hal böyle olunca yükleniciler tarafından güncel olarak ileri sürülen söz konusu süre uzatım sebepleri mahkemeler nezdinde inandırıcılık sağlamamaktadır. Dolayısıyla uygulamada genellikle sözleşmede kararlaştırılan tarihte inşaatın bitirilip teslime hazır hale getirilememesi o tarih itibariyle değerlendirilmektedir.

İkinci şart yüklenicinin inşaatı bitirmesinin objektif kıstaslar gereği mümkün olmasıdır. Diğer bir deyişle objektif kıstaslar gereği yüklenicinin inşaatı bitirip teslim etmesi beklenemiyorsa burada arsa sahibi aşağıda açıklayacağımız seçimlik hakları kullanamaz. Zira yüklenicinin bu borcu ifa imkansızlığına takılarak sona erer. Belirtelim ki her imkânsızlık yüklenicinin inşaat yapma ve teslim etme borcunu sona erdirmez. Öyle ki imkânsızlık teşkil eden durum herkes için geçerli olmalıdır.

Örneğin inşaatın meydana getirileceği arsa üzerinde toprak kayması gündeme gelirse artık yüklenicinin inşaat yapma ve teslim etme borcunun “beklenebilir” olduğundan bahsedilemez. Bir başka örnek yine temel çalışmalarında arsanın altında bir su kaynağı bulunması halidir. Bu ihtimalde su basmanı seviyesine dahi gelinemeyeceğinden yüklenicinin borcunu ifa etmesi objektif kıstaslar uyarınca beklenebilir değildir. Yahut inşaatın yapılacağı arsa üzerinde temel çalışmaları sırasında keşfedilecek bir eski uygarlığa dair kalıntıların bulunması durumunda devlet eliyle arsaya müdahale edilmesi gerektiğinden, bir başka emsal olarak devlet eliyle arsanın olduğu bölgeye inşaat yasağı getirilmesinde yüklenicinin söz konusu borcu yine ifa imkansızlığına takılır ve arsa sahibi bu durumda Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) gereği sadece yükleniciye vermiş olduklarını geri istemekle yetinir.

Gerçekleşmesi gereken bir diğer şart arsa sahibi tarafından inşaatın teslim alınmamasıdır[1]. Bu kapsamda acaba ayıplı ve/veya eksik işler içeren inşaatın arsa sahibi tarafından teslim alınması, arsa sahibinin aşağıda açıklayacağımız seçimlik hakları kullanmasının önüne set çekip çekmeyeceği hakkında ilk derece mahkemeleri değişik kararlar vermektedir. Ancak Yargıtay tarafından eksik ve/veya ayıplı işler içeren inşaatın o haliyle teslim edilmesinde tam ve usulüne uygun bir ifa hali bulunmadığına yönelik kararlar verildiğinden bize göre bu durumda da inşaat zamanında bitirilip teslim edilmemiş kabul edilir ve arsa sahibi aşağıdaki seçimlik haklarını kullanabilir yahut da TBK’nın alacaklı sıfatıyla arsa sahibine tanıdığı genel tazminat hükmü uyarınca yine zararının tazminini isteyebilir. Vurgulayalım ki arsa sahibi ayıplı işler için kendisinden beklenen gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünü göz ardı etse dahi teslim tutanağına geçireceği bir çekinceyle genel tazminat hükmüne başvurma imkanına sahip olabilir. Buna karşılık eksik işler için arsa sahibinin böyle bir çekince koymasına dahi gerek yoktur. Bir başka ifadeyle arsa sahibi eksik iş halinde doğrudan genel tazminat hükmüne dayalı zararının tazminini isteyebilir.

Aranan son şart ise, kural olarak arsa sahibi tarafından yükleniciye ihtarda bulunulmuş olmasıdır. Arsa sahibi çekilen ihtarda kimi durumlarda yükleniciye inşaatı bitirip teslim etmesi için ek süre verilmesi gerekebilir. Fakat yine TBK gereği ek süre verilmesini gerektirmeyen hallerin varlığı mevcutsa sadece ihtar keşide edilmesi yeterli olacaktır. Örneğin kesin bir teslim tarihi belirlenmişse ek süre verilmesine gerek yoktur. Zira teslim tarihinin “kesin” şekilde belirlenmesi arsa sahibinin o tarihte inşaatı mutlaka teslim alması gerektiğine yorulur. Şayet o tarihte arsa sahibi inşaatı teslim alamayacaksa sözleşmeden beklediği kazanımın boşa çıkacağı kabul edilir. Bir başka örnek yüklenicinin içinde bulunduğu durumdan süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılmasıdır. Misalen yüklenici aleyhine iflas açılmışsa, yükleniciyle gerçekleştirilen görüşmelerde tavrı gereği inşaatı tamamlamayacağı anlaşılıyorsa artık ek süre verilmesine gerek yoktur.

5. Temerrüt Halinde Arsa Sahibinin Hakları

Yukarıda şartların bir araya gelmesiyle yüklenicinin hukuken inşaatı zamanında bitiremeyeceği ve teslim edemeyeceği kabul edilir ve arsa sahibinin birden fazla talep hakkı gündeme gelir.

Bu haklardan ilki aynen ifa; yani inşaatın verilen ek sürede bitirilmesi ve teslim edilmesi ile gecikme tazminatı talep edilmesidir. Gecikme tazminatının uygulamadaki adı “kira kaybı tazminatı”dır. Söz konusu tazminat inşaatın esasen tamamlanması gereken tarih ile hukuken teslim edildiği tarih arasında istenebilecektir.

Belirtelim ki kira kaybı tazminatı açıkça sözleşmede miktarıyla beraber kararlaştırılabileceği gibi hiç kararlaştırılmamış da olabilir. Fakat bu durumda arsa sahibi yine de kira kaybı tazminatı talep edebilir. Zira bu tazminatı talep hakkını arsa sahibine Kanun vermektedir. Bu durumda Yargıtay’a göre mahalli rayiçler tespit edilerek o miktarda kira kaybı tazminatı hesaplanacaktır.

İlave olarak kira kaybı tazminatı miktar olarak belirtilmiş ancak inşaat çok geç teslim edilmişse yine Yargıtay uygulamasına göre kararlaştırılan miktar mahalli rayiçlere uyarlanabilecektir.

Arsa sahibi yukarıda bahsettiğimiz talep hakkından vazgeçtiğini yükleniciye bildirerek olumlu zararının tazmini talep edebilir. Olumlu zarardan kastedilen en tipik şekilde inşaatın getirilmiş olduğu seviye itibariyle değeri ile inşaat tamamlansa idi edeceği değer arasındaki farktır. Yine bir olumlu zarar kalemi “gecikme cezası”dır. Bu cezanın kira kaybı tazminatından farklı sözleşmede açıkça kararlaştırılmamışsa talep edilemeyeceğidir. Belirtelim ki Yargıtay uygulamasına göre gecikme cezası ve kira kaybı tazminatı aynı anda istenemez. Dolayısıyla arsa sahibi bu ihtimalde iki seçenekten biri seçmek zorundadır. Fakat uygulamada her iki kalem de beraber talep edilmektedir. Bu durumda Yargıtay arsa sahibine hangi kalemi seçtiğinin sorulmasına yönelik kararlar vermektedir. Diğer bir deyişle her iki alacak kalemi talep edildiğinde arsa sahibi bir hak kaybına uğramayacaktır.

Vurgulamak gerekir ki kimi durumlarda sözleşmeyle kararlaştırılan gecikme cezası miktarı arsa sahibinin uğradığı zararı karşılamamaktadır. Bu durumda yine Yargıtay tarafından cezayı aşan kısım için yüklenicinin kusuru arsa sahibi tarafından ispat edilirse aşan kısım da istenebilecektir. Bu şekilde aslında arsa sahibi yine kira kaybı alacağını tahsil etmektedir. Sadece tahsil ettiği hususun adı “kira kaybı tazminatı” değil “gecikme cezası”dır. 

Arsa sahibinin bir diğer seçimlik talep hakkı sözleşmeden dönerek olumsuz zararının tazminini talep etmesidir. Olumsuz zarardan kastedilen uyuşmazlığa konu olacak arsa üzerinde ne miktarda daire ve arsa payı karşılığı sözleşme yapılabileceğinin belirlenmesi, bu miktar ile mevcut duruma yahut akdedilmiş yeni sözleşmeye göre yapılabilecek inşaatlardan verilecek arsa payı ve bağımsız bölüm arasındaki fark tutarıdır. Yine olumsuz zarar kapsamında özleşmenim yapılmasına ilişkin giderler, harçlar, posta giderleri ve noter ücreti de menfi zarar kapsamında istenebilecektir.

Arsa sahibinin bahsettiğimiz işbu ikinci ve üçüncü talep hakkından biri seçildiğinde artık bu seçimden geri dönülemez. Ancak Yargıtay eski tarihli bir kararında, yüklenicinin haklı bir menfaati yoksa arsa sahibinin hakkını değiştirebileceği yönünde tek bir karar vermiştir. Bu karar uyarınca belirtelim ki arsa sahibi örneğin ikinci hakkı seçmişse ancak durum ve şartlardan dolayı bu seçim hakkının kendisi için faydasız olacağını anlamış ve yüklenici de söz konusu hakka dayalı tazmini hazırlık fiillerine girişmemiş, yani “ben arsa sahibinin olumlu zararını karşılamak için iş ve işlemlere başlıyorum” dememişse arsa sahibi pek ala bundan vazgeçmek suretiyle sözleşmeden dönüp olumsuz zararını isteyebilecektir.

3. Sonuç

Belirttiğimiz üzere bazı şartların bir araya gelmesiyle yüklenici hukuken inşaatı zamanında bitirememiş ve teslim etmemiş kabul edilecektir. Bu aşamadan sonra arsa sahibinin üç farklı talep hakkı mevcuttur. Arsa sahibi bu haklardan birini seçtikten sonra durum ve koşullar imkân tanıyorsa seçim hakkını değiştirebilecektir. Seçim hakkının vermiş olduğu ek tazminat haklarından hangisinin daha faydalı ve getirisi fazla olacağı hususu ise teknik bir hesaplama gerektirmektedir.

Hak kaybının önüne geçilmesi amacıyla işbu tazminatların titizlikle hesaplanması gerekmektedir. Benzer şekilde her durumda inşaatın illa ki bitirilmesinde diretmek de hak kaybına sebebiyet verebilir.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu