1. Giriş

Bazı hallerde, taşınmaz satışının yapılması ve satışa konu taşınmazın devrinin gerçekleşmesine rağmen üçüncü kişilerin üstün hak iddia etmeleri sonucunda alıcı satışa konu taşınmaza tam ve malik olma hakkından mahrum kalmakta ve bu kapsamda ya taşınmaz elinden alınmakta ya da kullanımı engellenmektedir.

İşte bu duruma ilişkin kanun koyucu, Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) satıcının zapttan sorumluluk hallerini düzenlemiş, taşınmaz satışının gerçekleştirilmesi ve tarafların hak ve borçlarını yerine getirerek satışa son verilmesi durumunda dahi alıcı tarafa hukuki koruma sağlanmıştır.

2. Taşınmaz Satışında Zapttan Sorumluluk ve Şartları

Zapttan sorumlulukta en genel tabirle; taşınmaz satışının yapılmasından sonra, aslında satış sözleşmesinin kurulması esnasında mevcut olan hak mevcuttur. Bu hak dolayısıyla taşınmazın tamamı veya bir kısmı üçüncü kişi tarafından alıcının elinden alınır. Bu durumda satıcı alıcıya karşı sorumlu olmaktadır. Ancak zapttan sorumluluğun gündeme gelmesi için kanunda çeşitli şartlar öngörülmüştür:

v Geçerli bir satış sözleşmesi: Zapttan sorumluluğunun gündeme gelmesi için her şeyden önce taraflar arasında hukuken geçerli bir sözleşme kurulmuş olması gerekir. Sözleşmenin herhangi bir şekilde geçersiz kabul edildiği veya sözleşmeden dönüldüğü/sözleşmenin feshedildiği hallerde zapttan sorumluluk söz konusu olmaz.^[1]

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde ise henüz geçerli bir satış sözleşmesi kurulmadığı için satıcının zapttan sorumluluğuna gidilememektedir.^[2]

v Taşınmazın alıcıya devri: Zapttan sorumluluğun doğabilmesi için bir diğer şart da satılan taşınmazın alıcıya devredilmiş olmasıdır. Buna göre, tapuda tescil işlemi gerçekleşmeden önce üçüncü kişi tarafından üstün hak ileri sürülmesi halinde artık zapttan sorumluluk hükümlerine gidilememekte, ancak TBK’nun ilgili maddeleri dayanak alınmak suretiyle satıcı tazminatla sorumlu tutulabilmektedir.^[3]

Söz konusu tazminat ödenmiş olan satış bedeline göre belirlenir.

v Üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde üstün hakkı: Zapttan sorumluluk için üçüncü kişinin üstün hak ileri sürmesi gerekir.^[4] Üçüncü kişi tarafından ileri sürülen bu hak en geç satım sözleşmesi kurulduğu esnada mevcut bulunmalıdır.

Üstün hak, üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet, sınırlı ayni hak veya şerh edilmiş kişisel hakka sahip olmasını ifade eder.^[5] Örneğin, paylı mülkiyete konu taşınmazdan hisse satın alınması halinde diğer paydaşın önalım hakkını kullanması halinde satıcının zapttan sorumluluğu gündeme gelebilir.

Yine ipotekle kayıtlı bir taşınmazın satın alınması halinde ipotek alacaklısının hakkını kullanarak taşınmazın tamamını ya da bir kısmını paraya çevirmesi halinde durum böyledir.

Belirtelim ki alıcının iyi niyetle kazanma veya kazandırıcı zamanaşımı hükümlerine dayalı olarak taşınmazın mülkiyetini kazandığı hallerde üçüncü kişinin üstün hak ileri sürmesi mümkün olmayacağı için satıcının zapttan sorumlu tutulması da mümkün değildir.^[6]

v Alıcının zapt tehlikesini bilmemesi: Taşınmaz satışına ilişkin sözleşme akdedildiği esnada alıcı ileride meydana gelebilecek zapt ihtimalini bilmemesi gerekir. Fakat o, üstün hakkı biliyorsa o zaman satıcının sorumluluğu ayrıca üstlenmişse gündeme gelir.^[7] Aksi halde, yani alıcının satım sözleşmesi esnasında zapt tehlikesini biliyor olması ve satıcının da bu konuda herhangi bir sorumluluk üstlenmemiş olması durumunda zapt sorumluluğuna gidilemez.

Belirtelim ki alıcıyla satıcı aksi bir hükümle zapta karşı satıcının sorumlu olmayacağını hüküm altına alabilirler.^[8] Ancak satıcı zapt halini kasıtlı olarak alıcıdan saklamışsa, taraflar arasındaki sorumsuzluk doğuran veya sorumluluğu kısıtlayan anlaşma geçersiz olur^[9].

v Üçüncü kişinin zapta girişmesi: Üçüncü kişinin yukarıda belirtilmiş üstün haklardan biri veya birkaçını ileri sürmek suretiyle satıma konu taşınmaz üzerinde zapta girişmiş olması aranmaktadır.

Bunun dışında, hiçbir hukuki hakka dayanmaksızın çalma, gasp etme veya sair nedenlerle taşınmazı alıcından alınmış veya kullanımını engellemiş olduğu hallerde zapttan sorumluluk yoluna gidilememektedir.^[10]

3. Zaptın Sonuçları

Üçüncü kişi/kişiler tarafından üstün hak iddiaları ile satıma konu taşınmaza ilişkin dava ikame edildiği takdirde alıcı bu davaları satıcıya ihbar etmekle yükümlüdür. Eğer ki bu bildirim yükümlülüğüne uyulmazsa satıcı, dava kendisine zamanında ihbar edilse idi daha elverişli bir hüküm elde edilebileceğini ispatladığı ölçüde zapt sorumluluğundan kurtulur.^[11]

Alıcının taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının üçüncü kişilerce tamamen veya kısmen zapt edilmesine göre kanun koyucu satıcının sorumluluğunu farklı biçimlerde düzenlemiştir. Şöyle ki,

Ø Tam zapt halinde: Tam zapt halinde, yani satıma konu taşınmazın tamamıyla alıcının elinden alınması halinde taşınmaz satım sözleşmesi kendiliğinden ortadan kalkmaktadır.^[12]

Sözleşmeye bağlı olarak tapu kaydı üzerinde yapılan tescil işlemi ya baştan yolsuzlaşır ya da tescil geçerli olsa bile üçüncü kişinin üstün hakkı taşınmazın kendi üzerine devrini sağlar.^[13]

Tam zapt halinde alıcın satıcıdan aşağıdakileri isteyebilir:

• Satılandan elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünlerin değeri indirilerek, ödemiş olduğu satış bedelinin faizi ile birlikte geri verilmesini
• Satılanı elinden alan üçüncü kişiden isteyemeyeceği giderleri
• Davayı satıcıya bildirmekle kaçınılabilecek olanlar dışında kalan bütün yargılama giderleri ile yargılama dışındaki giderleri
• Satılanın tamamen elinden alınması yüzünden doğrudan doğruya uğradığı diğer zararları

Tüm bunlara ek olarak, satıcı doğrudan zararlar dışında kalan diğer zararlar bakımından da kusursuz olduğunu ispat etmedikçe sorumlu tutulmaktadır.^[14]

Ø Kısmi zapt halinde: Kısmi zapt halinde ise tam zaptın aksine, satım sözleşmesi kendiliğinden ortadan kalkmaz. Buna göre, alıcı yalnızca zapt dolayısıyla ortaya çıkan zararların giderilmesini satıcıdan isteme hakkına sahiptir. Fakat alıcı, “satılandaki bu durumu bilseydi onu satın almayacağı durum ve koşullardan anlaşılıyorsa” dava ikame etmek suretiyle sözleşmenin ortadan kaldırılmasına karar verilmesini talep edebilir.

4. Sonuç

Bahsedildiği üzere taşınmaz satışına ilişkin sözleşme ile kararlaştırılan borçların gereği gibi yerine getirilip devrin gerçekleşmesi akabinde dahi alıcının zarara uğrama ihtimali bulunmaktadır. Bu durum, kanun koyucu tarafından düzenleme altına alınmış ve satış sonrası satışa konu taşınmazın üçüncü kişilerce alıcının kısmen ya da tamamen elinden alınması halinde satıcının bu ele almadan; yani zapttan sorumlu olacağı düzenlenmiştir.

Zapttan sorumlulukta, kanunda belirtilen diğer şartların da somut olay bakımından mevcut olması halinde alıcı taraf uğradığı zararları satıcıdan tahsilini talep edebilecektir.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu