1. Giriş

Aynı bina ya da aynı site içerisinde yer alan bağımsız bölümlerin bedelleri, birbirlerinden farklı olabilmektedir. Bu durum, bağımsız bölümlerin sahip olduğu değişik özelliklere dayanmaktadır. Bağımsız bölümde var olan tüm özelliklerin ayrı ayrı dikkate alınarak, her bir özelliğin değerinin belirlenmesi ve söz konusu bağımsız bölümün değerine eklenmesiyle elde edilen değer şerefiye bedeli olarak ifade edilir.

İşbu bilgi bültenimizde ise şerefiye bedelinden ve bahse konu bedelin hangi hallerde talep edilebileceğinden bahsedilecektir.

2. Genel Olarak Şerefiye Kavramı ve Şerefiye Bedeli

Ekonomi, muhasebe, konut yapı kooperatifçiliği alanları ve Belediye Gelirleri Kanunu’nda farklı anlamlarda kullanılmakta olan ve bir tür değerlemeyi ifade eden şerefiye, en genel haliyle yeni bir oluşum sonucu ortaya çıkmış olan birleşme ve tamamlama değeri olarak bilinmektedir.

Sermaye Piyasası Kanunu ve Vergi Usul Kanunu’nda da şerefiyeden bahsedilme olup, 1118 Numaralı Türkiye Muhasebe Standartları’nda “Maddi olmayan duran varlıklar, tek olarak, bir tek bedel ödenerek satın alınabileceği gibi, başka varlık birimleriyle bir arada ve hepsini karşılayan bir bedel ödenerek de elde edilmiş olabilirler. Bu durumda ödenen bedelin hangi kısmının maddi olmayan varlığa ait olduğu sözleşmede belirtilmemişse; elde edilen varlıkların bütünü için ödenen bedel, varlıkların piyasa değerleriyle orantılı olarak ilgili varlıklara dağıtılabilir.”[1] denilerek zımnen de olsa şerefiyeden bahsedilmektedir. 2464 Sayılı Belediyeler Kanunu’nda ise şerefiye “harcamalara katılma payı” olarak adlandırılmaktadır.

Tüm bu tanımlamaların dışında, değerleme raporlarında gayrimenkullerin nihai değerlerini elde etmek için diğer gayrimenkuller ile karşılaştırılmalar yapılarak elde edilen düzenlemeler de şerefiye olarak nitelendirilmektedir[2].  Bir başka ifadeyle bir bağımsız bölümün değerinin; manzarası, mahremiyet durumu, cephesi, yönü, kat durumu, ulaşım durumu, gün ışığını ne kadar süre ile aldığı gibi çeşitli özellikleri göz önünde bulundurularak ve tüm bu özelliklere ayrı ayrı değer belirlenerek, bağımsız bölümün fiyatına eklenmesiyle elde edilen değer şerefiye bedeli olarak kabul edilir.

Şerefiye çalışmaları yapılarak tespit edilen şerefiye bedellerindeki temel amaç aynı maliyetle üretilmiş ve edinilmiş malların, farklı nedenlerle değerlerinde meydana gelen değişikliklerin ortadan kaldırılmasıdır[3].  Bağımsız bölümlerin sahip olduğu özellikler, arz ve talep unsuruna dayandığı için zamana ve mekâna göre şerefiye bedelleri değişmekte olup, şerefiye bedelinin doğru hesaplanamaması sonucunda hak sahiplerine işbu bedeller hakkaniyetle dağıtılamayacağından gayrimenkul sahipleri de zarara uğrayabilmektedir. Bu noktada şerefiye bedellerinin talep edilebilmesi için şerefiye davası devreye girmektedir. Şerefiye talepleri ise kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında söz konusu olmaktadır.

3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında Şerefiye Bedeli Talebi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin müteahhide devredeceği arsa paylarına karşılık olarak, müteahhit tarafından sözleşmeye uygun bir şekilde tamamlanmış olan bir binayı ve buna bağlı olarak binadaki bağımsız bölümleri talep etme amacına dayanır[4].  Böylelikle, arsa sahibinin ayrıca ödeme yapmasına gerek kalmadan, maliki olduğu arsaya karşılık, bu arsa üzerine müteahhit tarafından yapılacak olan binada bir veya birkaç bölüme sahip olabilmektedir[5].

Uygulamada bazı müteahhitler kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirtilen özelliklere aykırı olarak şerefiye değeri daha yüksek bağımsız bölümleri kendilerine alıp arsa payı sahiplerini mağdur etmektedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılırken şerefiye değerlemesinin de yapılması büyük önem arz etmektedir. Lakin, kat irtifakı kurulduktan sonra da arsa payı sahiplerinin mahkemeye başvurup şerefiye değerlerinin tespitini isteyebilmesi de mümkündür.

1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu “Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler.” hükmüne haizdir[6].  Bu yönüyle şerefiye bedelleri, ortaklara tahsis edilecek taşınmazların özellikleri dikkate alınarak taşınmaz yönünden yapılan değerlemeye göre bazı ortakların ödedikleri, bazı ortakların da aldıkları bedellerdir. Dolayısıyla, şerefiye bedelinin mutlaka hak sahibi ortağa verilmesi gerekmektedir. İşbu bedellerin genel kurulda alınan kararla bile olsa başka amaçlar için kullanılabilmesi mümkün olamaz. Haksız ve iyi niyet kurallarına aykırı olarak şerefiye bedeli kendisine ödenmeyen şerefiye bedeli alacaklısı, genel kurulda alınan bu kararın iptal edilmesi ve alacağına kavuşmak için toplantı tarihinden itibaren 1 ay içerisinde dava açabilecektir[7]. 

Ayrıca, inşaatın tamamlanması ile daireler; bulunduğu katın yüksekliği, yönü, güneşten ve manzaradan yararlanabilmesi, gürültü korunumu, bahçe kullanılabilirliği, otoparka yakınlığı, yeşil alanlardan yararlanma, girişe yakınlık gibi birçok farklı özelliğe sahip olabilme ya da olamama sebebiyle farklı değerler kazandığından, bu şerefiye değerlemesinin arsa payı sahiplerine dengeli bir şekilde yansıtılması gerekmektedir[8].  Aksi durum eşitlik ilkesine aykırılık teşkil edecek olup, şerefiye bedeli kendisine eksik ödenen hak sahibi şerefiye bedellerinin eşit dağıtılmasına karar verilen kooperatif genel kurulu kararına karşı dava açabileceği gibi, kendi şerefiye payının haksız olarak verildiği kat malikine de tazminat davası açabilecektir.

4. Sonuç

İşbu bilgi bültenimizde şerefiye bedeli kavramından ve şerefiye bedelinin hangi hallerde talep edilebileceğinden bahsedilmiştir. Şerefiye bedelinin talep edilebilmesi durumunun özellikle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri kapsamında var olduğu görülmekte olup, şerefiye bedeline kavuşamayan hak sahiplerinin çeşitli yollarla bahse konu taleplerinin karşılanabilmesi mümkündür. Somut uyuşmazlıklara göre hak sahiplerinin şerefiye bedellerini talep edip edemeyecekleri hususu değiştiğinden, durumun en doğru tespiti ve başvurulabilecek farklı çözümler için hukuki yardımdan faydalanılması sağlıklı olacaktır.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu