1. Giriş

Kira sözleşmesi kurulurken taraflar, karşılıklı olarak kiralananın kullanım amacını belirler. Ahde vefa ilkesine göre, taraflar sözleşme ilişkisi devam ederken tek taraflı bu amacın dışına çıkamazlar[1]. Fakat kira sözleşmesi devam ederken kiraya veren veya kiracı taşınmaz üzerinde değişiklik ve yenilikler yapabilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)[2] uyarınca kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bundan dolayı kiraya verenler bazen ihtiyaç olması ya da başkaca sebeplerle kiralananda değişiklik ve yenilikler yapabilir. Ancak kiraya veren tarafından yapılacak yenilik ve değişiklerde kiracının menfaatini gözetmekle yükümlüdür.[3]

İşbu bilgi bültenimizde kiraya veren tarafından kiralananda yapılacak yenilik ve değişiklerden bahsedilecektir.

2. Kiraya Veren Tarafından Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması

Belirttiğimiz üzere kira sözleşmesinin feshedilmesini gerektirmeyen ve yapılacak faaliyetin kiracı açısından katlanılabilir olması şartıyla kiraya veren, kiracının rızasına ihtiyaç duyulmaksızın taşınmaz üzerinde yenilik ve değişiklikler yapabilir.[4] Kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapabilmesi için bu iki şartın gerçekleşmesi gerekir.[5]

v Yenilik ve Değişikliğe Katlanılmasının Kiracıdan Beklenebilir Olması

Kanun koyucu, bir yandan kiraya verene kiracının rızası olmaksızın yenilik ve değişiklik yapma hakkı tanırken diğer yandan bu hakkı belirli sınırlamalara tabi tutmuştur. Bu meyanda kiraya verenin kiralanan üzerinde yenilik ve değişiklik yapabilmesi için bu çalışmaların kiracı tarafından “katlanabilir” nitelikte olması gerekmektedir. Çünkü kira sözleşmesi devam ederken kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklikler yapması, kiracının kiralananı kullanmasını belirli oranda sınırlandıracaktır.

Kiracının kiralananda yapılacak faaliyetlere katlanmasının beklenip beklenmeyeceği konusundaki en temel ölçüt; bu yenilik ve değişikliklerin kiralananı kullanma hakkına olan etkisidir. Kiraya verenin yenilik ve değişiklik faaliyetleri için kiralanın yapacağı müdahalenin kiracının kullanma hakkını etkilediği ölçüde, kiracının bu faaliyetlere katlanma zorunluluğu azalacaktır.[6] Bu değerlendirmede dikkate alınacak hususlar; yenilik ve değişikliklerin süresi, kapsamı, kiracının günlük yaşamına etkisi gibi unsurlardır. Kiralananın kullanım amacı sözleşmeyle belirlendiğinden, kiraya verenin tek başına bu amacı değiştirmesi sonucunu doğuracak veya kullanım amacını önemli ölçüde engelleyecek boyuttaki değişikliklere kiracının katlanması beklenemez.[7]

Örneğin, kiraya veren kiralanan dairenin modernize edilmesi amacıyla bazı değişiklikler yapmayı planlamaktadır. Bu değişiklikler arasında, dairenin iç duvarlarının yeniden boyanması ve eski pencerelerin yeni pencerelerle değiştirilmesi bulunmaktadır. Duvarların boyanması ve pencere değişimi, kiracının kullanım hakkını geçici olarak etkileyebilir ancak genel olarak mülkün kullanım amacını değiştirmemektedir. Ayrıca, bu tür yenilik ve değişiklikler mülkün genel standartlarını artırır ve kiracının yaşam kalitesini iyileştirir. Bu nedenle, kiracıdan bu tür yenilik ve değişikliklere katlanması beklenir. Ancak, bu değişiklikler uzun süreli bir rahatsızlık yaratır veya kiracının temel kullanım haklarını önemli ölçüde etkilerse, bu durumda kiracı daha farklı hak taleplerinde bulunabilir veya sözleşmenin feshini talep edebilir.[8]

v Kira Sözleşmesinin Feshedilmemiş Olması

Kanun maddesinde kiraya verenin kiralanan mülk üzerinde yenilik ve değişiklik yapabilmesi için gerekli olan diğer şart “kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen” ifadesi ile düzenlenmiştir[9]. Bu hüküm, kiraya verenin kiracının rızası olmaksızın gerçekleştirebileceği yenilik ve değişikliklerin sınırlarını belirlemekte ve kira ilişkisinin devamlılığını gözetmektedir. Diğer bir deyişle yapılacak yenilik ve değişikliklerin sınırı kira sözleşmesinin feshini gerektirmemelidir. Çünkü, kiralananda yenilik ve değişiklik yapılmasına katlanan kiracının, işbu yenilik ve değişiklerden yararlanması gerekir.

Kiraya veren yapacağı değişiklikler hususunda kiracıyı önceden bilgilendirmesi gerekir. Kiracı kiralananda yapılacak faaliyetler konusunda bilgilendikten sonra, bu faaliyetlere katlanmayı istemiyorsa şartlar oluşmuşsa kira sözleşmesini feshedebilir. Bu durumda kiralanan, kiraya verene teslim edilene kadar yenilik ve değişiklik çalışmalarına başlanılamaz.[10]

Belirtelim ki belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracının katlanabileceği yenilik ve değişiklik yapılacak olması sözleşmenin feshi için haklı sebep oluşturmaz.[11] Aynı şekilde kanundaki şartları taşımayan yenilik ve değişiklik faaliyetlerini yapmak isteyen kiraya verene, kiracı razı göstermiyor diye fesih hakkı doğmaz.[12]

Kira sözleşmesinin feshini gerektiren hale örnek olarak; kiraya veren kiralananı tüm cephelerini yenilemeye ve yeni bir dış yalıtım sistemi kurmaya karar verir. Bu çalışmalar binanın etrafına kurulan iskeleler ve inşaat malzemeleriyle dolu alanlarla birlikte yapılacak olup uzun bir süre sürecektir. Bu durumda kiracının, yaşam koşulları ciddi şekilde etkileneceğinden kira sözleşmesini feshetme hakkı doğar. Çünkü yapılacak yenilik ve değişiklikler kiracının evde konforlu bir yaşam sürdürme imkanını önemli ölçüde kısıtlamaktadır.

Bir diğer örnek olarak, kiraya veren, kiralanan daireyi kapsamlı bir şekilde tadilata tabi tutarak, daireyi ofis alanına dönüştürmeye karar verir. Bu dönüşüm, dairenin mevcut konut olarak kullanılmasını imkânsız hale getirir ve kiracının konut ihtiyacını karşılamaz. Bu tür bir değişiklik, kira sözleşmesinin amacına aykırı olup, kiracının kira sözleşmesini feshetme hakkını doğurur. Kiracının yaşam alanı olarak kiraladığı mülk, artık ofis olarak kullanılamayacak hale geldiğinde, kiracının sözleşmeye sadık kalması beklenemez ve bu nedenle kira sözleşmesinin feshi gerekir.

Kiraya veren tarafından yapılan yenilik ve değişiklikte fesih gerektirmeyecek haller ise şunlardır; Bakım ve onarım çalışmaları, mülkün güvenliği artırma çalışmaları, temel yapı ve kullanım amacını değiştirmeden yapılan değişiklikler, estetik ve kullanım kolaylığı iyileştirmeleri sayılabilir.

3. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapması Halinde Kiracının Hakları

5. Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Etme Hakkı

Kiraya veren tarafından yapılan yenilik ve değişiklikler kiralanın sözleşme anındaki durumundan daha kötü duruma getirdiği ölçüde kiracı kira bedelinin indirilmesini talep edebilir.[13]

Örnek olarak; kiraya veren, kiralanan taşınmazın duvarlarını kaldırarak geniş bir yaşam alanı oluşturmak isterken, inşaat süresince kiracının kullanım alanı daraltmış ve gürültü nedeniyle yaşam kalitesini bozmuştur. Bu durumda, kiracı kira bedelinde indirim talep edebilir. Çünkü yapılan değişiklikler, kiralananın sözleşme anındaki durumundan daha kötü bir duruma gelmesine neden olmuştur.

5. Kiracının Tazminat Talep Edebilme Hakkı

Kanun, kiracının yenilikler ve değişiklikler nedeniyle uğradığı zararları tazmin talebinin var olduğunu belirtmiştir. Ancak kiracının tazminat talep edebilmesi için, kiraya veren tarafından yapılan yenilik ve değişikliklerde sonucunda zarar oluştuğunu ispat etmesi gerekmektedir. İlave olarak bu durumda meydana gelen zarar ile yapılan yenilik ve değişiklikler arasında sebep sonuç ilişkisi bulunmalı ve kiraya verenin kusurlu olduğu gösterilmelidir.

4. Sonuç

Yukarıda yaptığımız açıklamalar kapsamında; kiraya veren belirli şartların gerçekleşmesi halinde kiralananda birtakım yenilik ve değişiklikler yapabilir. Kiraya verenin yapacağı yenilik ve değişiklikler, kira sözleşmesinin feshini gerektirmemeli ve kiracının katlanabileceği şekilde olmalıdır. Kiraya veren tarafından yapılan değişiklikler sonucu kiracının kullanma ve yararlanma hakkının azalması halinde, kiracı kira bedelinde indirim talep edebilir. Eğer kiracı zarar görmüşse, uğranılan zararın tazmini kiraya verenden isteyebilir veya kira sözleşmesini feshedebilir.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu