1. Giriş

İnşaat sözleşmesi çerçevesinde yüklenici, arsa sahibinin taşınmazı üzerinde taşınmaz bir yapı inşa etme borcu altına girer. Bu kapsamda yüklenici çoğu zaman belirli bir tarihte inşaatı tamamlamalı ve hukuki teslimi gerçekleştirmelidir. Olması gereken durum bu olmakla beraber uygulamada yüklenicilerin zaman zaman bahsi geçen borcunu sözleşmeyle üstlendiği tarihte bitiremediği görülmektedir. 

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya verenin kendi edimini ifa etmekten kaçınması mümkün değildir. Zira kira sözleşmesinin niteliği gereği, kiraya veren sözleşmenin kurulmasını müteakiben borcunu yerine getirmekte, yani kira konusu malı belirli ya da belirsiz süreli olarak kiracının kullanım ve yararlanmasını bırakmaktadır.

Konusunu taşınmaz malların oluşturduğu kira sözleşmelerinde kiraya veren açısından kira bedelini teminat altına almak amacıyla “hapis hakkı” denilen ek bir tedbir öngörülmüştür[1]. İşbu bilgi bülteninde hapis hakkı genel çerçevede açıklanacaktır.

2. Hapis Hakkının Konusu ve Kullanılması

5. Kiracıya Ait Eşya Üzerinde:

Kiraya veren hapis hakkını, kiralanan taşınmazda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde kullanabilir. Örneğin kiralanan konutta bulunan halı, masa, koltuk, televizyon, tablo gibi taşınırlar, kiralanan işyerinde bulunan işyerinin faaliyetine yönelik, örneğin, imalatta kullanılan makineler, taşınır mallar hapis hakkının konusunu oluştururlar. Hatta Yargıtay’a göre işyeri kiralarında, satılmak ve depolanmak amacıyla kiralananda bulunan taşınır eşya üzerinde de kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi mümkündür^[2].

5. Alt Kiracıya Ait Eşya Üzerinde:

Kiraya veren hapis hakkını, alt kiracının kiralanana getirdiği ve taşınmazın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde de kullanabilir. Ancak söz konusu hüküm bu konuda bir sınırlama getirmiştir. Buna göre kiraya veren alt kiracının kiralanana getirdiği eşya üzerinde hapis hakkını, ancak alt kiracının asıl kiracıya olan ödenmemiş kira bedeli miktarında kullanabilecektir. Dolayısıyla, alt kiracının asıl kiracıya karşı ödenmemiş kira bedeli borcu bulunmuyorsa kiraya veren kiralananda bulunan alt kiracıya ait taşınırlar üzerinde, asıl kiracının ödenmemiş kira bedeli borcu nedeniyle, hapis hakkını kullanamayacaktır^[3].

5. Üçüncü Kişiye Ait Eşya Üzerinde:

Kiraya veren, kiralanan taşınmaza getirilen, fakat üçüncü kişiye ait olan eşya üzerinde de hapis hakkına sahiptir. Ancak Kanun, üçüncü kişiye ait eşya üzerinde kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi için ek bir şart aramaktadır. Buna göre kiraya veren üçüncü kişilerin kiralananda bulunan eşyası üzerinde, bunların kiracıya ait olmadığını bilmiyorsa veya bilmesi gerekmiyorsa ancak o zaman hapis hakkını kullanabilecektir^[4].

Belirtelim ki üçüncü kişiye ait olan ve kiralananda bulunan taşınır eşya, eğer aleniyeti sağlayan bir sicile tescil edilmişse, bu durumda kiraya veren eşyanın üçüncü kişiye ait olduğunu bilmediği iddiasında bulunamayacaktır^[5]. Hukukumuzda finansal kiralama sözleşmelerine konu olan malların tescil edildiği Finansal Kiralama Sicili böyle bir işlev görmektedir. Buna karşılık noterler tarafından tutulan mülkiyeti muhafaza sicilleri aleniyet işlevine sahip olmadığından kiraya veren, eşyanın üçüncü kişiye ait olduğunu bilmediği iddiasında bulunabilir.

Kiraya verenin hapis hakkını kullanabilmesi için kendisine kira bedeli borcu bulunan kiracının, taşınması veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşıma teşebbüsünde bulunması gerekir. Böyle bir durumda kiraya veren kira bedeli alacağının güvence altına alınmasına yetecek miktardaki taşınır eşyanın alıkonulmasını sulh hukuk mahkemesi veya icra dairesinden talep edebilecektir^[6]. Sulh hâkimine ya da icra dairesine başvurmanın zaman alacağı ve hapis hakkına tâbi eşyanın kiralanan taşınmazdan çıkarılmasına derhal engel olunması gereken bir durumda, doğrudan kolluk gücüne müracaat edilebilir. Sulh mahkemesine müracaat edilmesi halinde verilen karar icra dairesi tarafından yerine getirilecektir. Eğer icra dairesinden talepte bulunulmuşsa, bu durumda icra dairesi hapis hakkını doğrudan uygulayacaktır.

Mahkeme kararının elde edilmesi ya da doğrudan icra dairesine müracaat edilmesi ve kiraya verenin hapis hakkının kullanılmasına yönelik talebinin haklı bulunması halinde, icra dairesi üzerinde hapis hakkı uygulanabilecek olan taşınır eşyanın bir defterini yapar^[7]. Söz konusu deftere, ancak hapis hakkına konu olabilen ve kira konusu taşınmazda bulunan taşınır eşya kaydedilir.

Kiraya verenin hapis hakkına konu olan eşyanın defterinin yapılması geçici bir önlemdir. Zira İcra İflas Kanunu’na göre[8], icra dairesi üzerlerinde hapis hakkı bulunan eşyanın defterini yaptıktan sonra icra takibinde bulunması için kiraya verene on beş günü geçmemek üzere uygun bir süre verir. Defterin yapılmasının sonucu olarak kiraya veren rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapmalıdır aksi halde hapis hakkı hükümsüz kalır^[9]. Ancak hemen belirtmek gerekir ki kiraya veren rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takipte bulunmak zorunda değildir. Haciz veya iflas yolu ile de takipte bulunabilir.

Belirtelim ki icra dairesince defteri yapılan ve hapis hakkına konu olan eşya kiralanan taşınmazdan gizlice ya da zorla götürülürse, götürülmelerinden itibaren on gün içerisinde icra dairesine talepte bulunularak kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilebilecektir^[10].

3. Hapis Hakkının Kapsamı

5. Zaman Bakımından:

Kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelini güvence altına almak üzere hapis hakkını kullanabilecektir. Bir başka ifadeyle, kiraya verenin hapis hakkı ile teminat altına alınan, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeli ile sınırlandırılan, geriye ve ileriye yönelik toplam on sekiz aylık kira bedeli alacağıdır^[11].

5. Nitelik Bakımından

Kiraya veren, kiracısına karşı olan her türlü alacak hakkı için değil, sadece “kira bedeli” alacağı bakımından hapis hakkına sahiptir. Bunun dışında konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa kiracının ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine de katlanmakla yükümlü olduğunu hükme bağlamıştır. Bu tür giderlere kiracının katlanması gereken hallerde, eğer kiracı adı geçen giderleri karşılama yükümlülüğünü yerine getirmemişse, hapis hakkının miktar olarak belirlenmesinde bu giderler de dikkate alınmalıdır^[12].

Ayrıca takip ve dava masrafları, temerrüt faizi ile sözleşmede faiz kararlaştırılmış ise bunların da kira bedeli kavramı içerisinde dâhil olduğu kabul edilmektedir. Kira bedeli kavramı içerisinde yer almayan diğer alacaklar için, örneğin kiralanana verilen zarardan dolayı ortaya çıkan bir tazminat alacağı gibi, kiraya veren hapis hakkını kullanamayacaktır^[13].

4. Sonuç

Yukarıda aktarıldığı üzere kiraya veren ödenmemiş kira bedeli borcunu güvence altına almak üzere hapis hakkını kullanma hakkına sahiptir. Ancak bu hakkın kullanılması için belirli şartlar aranmaktadır. Bahsi geçen şartların uygulanması için Kanun kısa süreler öngördüğü ve çift başlı müracaat hakkı tanıdığı için hapis hakkının kullanılması ziyadesiyle teknik gerektiren bir iş olarak karşımıza çıkmaktadır.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu