1. Giriş

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) İsviçre Borçlar Kanunu’na paralel şekilde[1] "Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür" hükmüne haizdir.  İşbu düzenleme kapsamında kiracı, ilgili taşınmazın bakımı, satışı veyahut da sonraki kiralanması için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine yükümlüdür.

Bu kapsamda, TBK’nın ilgili maddesi kapsamında bir taşınmazda kiracı olarak yer alan kişinin, kanunda sayılı hallerde kiralananı gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır. Fakat bu zorunluluk kiraya verenin belirlediği şartlarda olamayacağı gibi kiracının belirlediği şartlarda da olmak zorunda değildir.

İşbu bilgi bülteninde kiracının bakım, satış ya da sonraki kiralamalar için zorunlu olduğu ölçüde kiralananı gösterme yükümlülüğü incelenecektir.

2. Kiracının Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu

TBK kapsamında kiracı, taşınmazı bakım, satış veyahut da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verene veyahut da onun belirlediği üçüncü kişiye kiralananı göstermekle yükümlüdür. Kiracıların bu yükümlülüğü de diğer yükümlülükleri ile eşit ölçüde olup, uyulması gerekmektedir. Fakat bu yükümlülük “kendisinden beklenebilen en uygun zamanda gösterme yükümlülüğü” şeklinde olup kötüye kullanılmasının önüne geçilmiştir.

Kiracının kiralananı gösterme yükümlülüğü kapsamında, kiracının hakları korunmalı ve hakkaniyete uygun bir şekilde yerine getirilmesi beklenmelidir. Diğer bir ifadeyle, Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kiralanan yerin gösterilmesi zorunluluğu kayıtsız şartsız kiraya verenin belirlediği şartlara dayalı olmayıp, tarafların anlaşmasına, anlaşmaya varılamaması halinde ise mahkeme kararına ihtiyaç duyulmaktadır. Bu bağlamda kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanmasında zorunluluk bulunmaktadır.[2]

Yukarıda açıklanan hususlar kapsamında, TBK’nın ilgii maddesi uyarınca kiracı zorunluluk gereken hallerde kiraya verenin veyahut da onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.  Ne var ki, kiraya veren, kiralananın gezileceğini uygun bir süre öncesinden kiracıya bildirmek ve gezilme sırasında kiracının da yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

Kiracı ve ev sahibi bu konuda mutabakata varamazlarsa kiraya verenin “kiralananı göstermeye izin istemli dava” açma hakkı bulunmaktadır.

Yine Yargıtay konuya ilişkin “Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayanlar taşınmazı satmak istediğinde kiracının taşınmazı satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki herkes hakkını objektif iyi niyet kuralları içerisinde kullanmalıdır.”  şeklinde hüküm kurmuştur[3].

İşbu hüküm kapsamında, kiraya verenin iyiniyetli olarak ve kiracıyı mağdur etmeyecek şekilde, dürüstlük kuralına uygun bir şekilde hareket etmesi halinde ilgili taşınmazın kiracı tarafından gösterilmesinin zorunlu olduğunu ve kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde mahkemeden talep edilebileceği belirtilmiştir.

3. Yargılama Aşaması

Bilindiği üzere işbu uyuşmazlığın temel konusu kira akdinden oluşmaktadır. Bu kapsamda, taraflarca dava açılmadan önce dava şartı olan “zorunlu arabuluculuk” safhasının yerine getirilmesi gerekmektedir. Yapılan arabuluculuk görüşmeleri sonrasında sonuca ulaşamayan/olumsuz sonuçlanan taraflar dava yoluna başvurabilir. İşbu davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olup yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkilendirilmiştir.

Her ne kadar ilgili davanın konusu “kiracının kiralananı gösterme borcu” olsa da dava sürecinde kiraya veren yargılama sonuçlanıncaya kadar ihtiyati tedbir talep edebilir.[4]

İşbu ihtiyati tedbirin konusu yargılama sonuçlanıncaya dek tedbiren görüş gün ve saati belirlenmesidir. Bilindiği üzere, yargılama süreçleri uzun bir dönemi kapsamaktadır. Bu kapsamda görüş gününün yargılama sonlanıncaya kadar mahkeme tarafından belirlenmesi hukuka aykırılık teşkil etmeyecektir.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi’nin konuya ilişkin bir kararında; yerel mahkemece kiraya verenin yargılama sonuçlanıncaya dek mahkemece belirli gün ve saat tayin edilmesi konusunda ihtiyati tedbir talebinin reddedilmesi, yargılama sürelerinin uzunluğu, ilk duruşma tarihi, mülkiyet hakkının kapsamı, gecikme sebebiyle muhtemel alıcıların kaçırılması ve ciddi bir zararın doğma ihtimali gibi nedenlerle hukuka aykırı kabul edilmiş ve tedbiren bir gün ve saat belirlenmiştir.[5]

Yargılama kapsamında Mahkemece ilgili taşınmazda keşif ve bilirkişi incelemesi ile ekonomik koşullar, taşınmazın konumu, nitelikleri gibi özellikler göz önünde bulundurularak taşınmazın ne kadar sürede satılabileceği tespit edildikten sonra bu süre ile sınırlı olarak kiralananın belirli gün ve saatte gösterilmesine karar verilmektedir.  Burada unutulmaması gereken şey, belirlenen bu sürenin gerek kiraya veren gerekse de kiracı tarafından uygun bir gün olması ve her iki tarafın çıkarlarının ortak bir şekilde korunmasıdır.

4. Sonuç

TBK'nın ilgili maddesine göre, kiracı, taşınmazı bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğunda, kiraya verenin veya belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gösterme talebine uygun bir şekilde karşılık vermekle yükümlüdür. Ancak bu yükümlülük, "kendisinden beklenebilen en uygun zamanda gösterme" şeklinde düzenlenmiş olup kötüye kullanılmasının önüne geçilmiştir. Kiraya veren bu talebi kiracıya uygun bir süre öncesinden bildirmeli ve kiracının yararlarını da göz önünde bulundurulmalıdır.

Anlaşmazlık durumunda ise kiraya veren, "kiralananı göstermeye izin istemli dava" açabilecektir. Yargılama sürecinin uzunluğu gözetilerek işbu davada yargılama sonuçlanıncaya dek Mahkemece ihtiyati tedbir kararı kapsamında belirli gün ve saat tayin edilebilecektir. Yargılama kapsamında ise Mahkemece bilirkişi marifetiyle taşınmazın satılabileceği süre belirlenerek bu süre ile sınırlı olarak Mahkemece kiralanın gösterilmesi için belirli gün ve saat belirlenmektedir. Bu kapsamda, kiracının kiralananı gösterme yükümlülüğü, taraflar arasında anlaşma temelinde gerçekleşmeli, hakkaniyet gözetilmeli ve mahkeme kararı gerektiğinde adil bir çözüm sağlanmalıdır.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu