1. Giriş

İpotekle kayıtlanmış bir taşınmazın adi yazılı sözleşmeyle satışa konu edilmesi ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) çerçevesinde[1] harici satışın ayakta tutularak tapuda alıcı adına tescilin gerçekleştirileceği yahut gerçekleştirildiği hallerde, tapu sicilinin aleni olması nedeniyle alıcı, taşınmaz üzerinde ipoteğin bulunduğunu görme imkanına sahiptir. Peki bu durumda var mıdır?

Bu durumda alıcının başvurabileceği imkanlardan^[2] akla ilk geleni alıcının taşınmazı ipotekten kurtarması ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kapsamında[3] ipotek alacaklısının halefi sıfatıyla ifası oranında satıcıya rücu etmesidir.  

İkinci ihtimal taşınmazın alıcıya satıldıktan sonra fakat taşınmazın alıcı adına edilmesinden önce ipotek alacaklısının hakkını kullanması; yani ipoteği paraya çevirmesi sebebiyle satıcının teslim borcunu hiç yerine getirememesinden kaynaklı tazminat talep etmesidir.

2. Alıcının Halefiyeti

Alıcının, ipotek alacaklısının halefi sıfatıyla satıcıya rücu etme hakkını kullanabilmesi için öncelikle adi yazılı satış konusu taşınmaz üzerindeki ipoteği kaldırması gerekir. Konumuz özelinde ipoteğin kaldırılmasından kastedilen; ipotekli taşınmazın adi yazılı sözleşmeyle satışının geçerli kabul edildiği ve alıcının bazı şartların gerçekleşmesiyle adi yazılı satış konusu taşınmazı ipoteği kaldırmasıdır.

Bu kapsamda alıcının adi yazılı satış konusu taşınmazı ipotekten kaldırması için ilk olarak borçtan şahsen sorumlu olmaması; ikinci olarak ipotek borcunu satıcıya ait koşullar çerçevesinde ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını istemesi şarttır^[4].

Bu şartlar bir araya geldiği zaman alıcı, harici satış konusu taşınmazı ipotekten kurtarmış olur. Akabinde TBK gereğince[5] ipotek alacaklısının haklarına halef olur ve satıcıya karşı rücu hakkını kullanabilir^[6]. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir^[7].

Alıcının, satıcıya rücu etme özel talep hakkının kapsamını, onun ifası oluşturur. Diğer bir deyişle alıcı, ipotek alacaklısına karşı bulunduğu ifa kadar satıcıya rücu edebilir^[8]. Alıcı, ifası ölçüsünde ipotek alacaklısına halef olacağı için faiz, cezai şart, hapis hakkı, rehin, kefalet gibi asıl borca bağlı yan haklar ve ipotek alacaklısının şahsına bağlı olanlar dışındaki rüçhan hakları da alacaklıya geçer^[9].

3. Alıcının Tazminat Talep Etmesi

İpotek alacaklısının hakkını kullanması; yani ipoteği para çevirdiği durumda, henüz alıcı adına tescil gerçekleştirilmemişse borcun hiç ifa edilmemesi durumu gündeme gelir ve artık ifa imkânsız hale geldiği için alıcı satıcıdan tazminat isteyebilir^[10].

Alıcının satıcıdan söz konusu hükme göre tazminat isteyebilmesi için satıcının, taşınmazın teslimini gerçekleştirememesinde kusurunun bulunması şarttır. Diğer bir deyişle satıcı, ipotek alacaklısının ipoteği paraya çevireceğini biliyor veya bilmesi gerekiyorsa kusurlu kabul edilir. Bu meyanda taşınmaz üzerinde banka ve/veya resmi kurum ipoteği varsa satıcının kastından söz edilmesi gerektiği kabul edilmektedir^[11].

Yargıtay bir kararında, satıcının taşınmazın mülkiyetini devrine ilişkin borcunun, ipoteğin paraya çevrilmesi nedeniyle ifasının imkânsız hale gelmesi hususunu, satıcının ahlaka aykırı fiille kasten hareket ettiğinin kabulüne ve bu kapsamda alıcının taşınmazın değerini isteyebileceğini kabul etmiştir^[12].

4. Sonuç

İpotekli taşınmazın adi yazılı sözleşmeyle satılması mümkündür. Bu tarz sözleşmeler ilk etapta her ne kadar geçersiz kabul edilse de alıcı tarafından satış bedeli tam veya tama yakın yerine getirilmişse artık geçersizlikten bahsedilemez. Bu şekilde ifa edilmiş adi yazılı sözleşmeye konu taşınmazın üzerinde ipotek varsa alıcının iki imkânı mevcuttur. Bu çerçevede alıcı ilk olarak taşınmaz üzerindeki ipoteği kaldırarak satıcıya rücu edebilir. İkinci olarak ipotekli taşınmazın ipotek alacaklısı ipoteği paraya çevirmişse bu durumda ise alıcı satıcıdan tazminat isteyebilir.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu