1. Giriş

Hukukumuzda tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesi şartı aranmaktadır. Bu nedenle taşınmazın devrini vaat eden sözleşmeler de kural olarak resmi şekle tabi tutulmuştur. Bu nedenle, adi yazılı şekilde düzenlenerek imza altına alınan bu tip bir sözleşme kural olarak geçerli kabul edilmemektedir.^[1]

Bu kapsamda kural olarak adi yazılı bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi herhangi bir hak veya borç doğurmayacağı gibi bunlar da geçersiz sayılır.^[2] Böyle bir durumda taraflar, sözleşmenin geçersiz kabul edilmesi nedeniyle uğramış olduğu zararları ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazmin etme hakkına sahiptir.

İşbu bilgi bülteninde, adi yazılı şekilde yapılmış taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli kabul edildiği istisnai haller inceleme konusu yapılacaktır.

2. Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerli Olacağı Durumlar

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi özelinde resmi şeklin bir geçerlilik unsuru olarak kabul edilmesindeki yegâne amaç hukuki güvenliği korumaktır. Nitekim Yargıtay tarafından bu durum, “Tarafları dikkate davet etmek, acele ile yanlış kararlara varmamak ve altından kalkılmayacak yüklere girmemek...” şeklinde ifade edilmiştir.^[3]

Ancak bazı hallerde şekil şartlarının Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 2. Maddesi ile düzenleme altına alınan iyi niyet kuralına aykırılık teşkil edeceğinden, belirli şartların mevcut olması durumunda adi yazılı şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli kabul edilir.

• Alıcının Satış Bedelini Tam veya Tama Yakın Biçimde Yerine Getirmesi Halinde

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu (“YİBBGK”) 1980 tarihinde verdiği karara göre tarafların adi yazılı şekilde akdettikleri taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmenin iyi niyet kuralları gereği geçerlilik kazanabilmesi için sözleşme ile belirlenen edimlerin taraflarca büyük ölçüde yerine getirilmiş olması şartı aranmaktadır. Bu şart, “tarafların edimlerini tamamen veya tama yakın biçimde ifade etmeleri” şeklinde tanımlanmıştır.^[4]

Buna göre, sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olsa dahi alıcı taraf edimini tamamen veya tama yakın ölçüde yerine getirmiş ise artık sözleşmenin şekle aykırı olması nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilecektir. İlave olarak böylesi bir durumda sözleşmenin adi yazılı olarak akdedilmesi gerekçe gösterilerek geçersizliği ileri sürülemeyecektir.^[5]

• B.2.Satıcının Alıcıda Haklı Güven Yaratması Halinde

Adi yazılı şekilde akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sonucunda taraflar, çelişkili davranış yasağı kuralı uyarınca, sözleşmenin geçersiz olduğu ve dolayısıyla bağlayıcılığının bulunmadığı yönünde iddialar ile edimlerini ifadan kaçınamaz. Nitekim belirli şartların varlığı halinde sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olmasına karşın resmi şeklin tüm unsurlarını taşımakta kabul edilir.

Buna göre, taraflardan birisinin, sözleşmede kararlaştırılan edimlerini tam veya tama yakın şekilde yerine getirmiş olan diğer tarafta haklı bir güven yaratmış olmasına rağmen sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmesi çelişkili davranış yasağına aykırı kabul edilecektir.^[6]

Örneğin satıcı taraf adi yazılı sözleşmeye rağmen ileride sözleşmenin şekle uygun yapılacağını ya da şekle aykırılığa rağmen taşınmazı devredeceğini ifade edip alıcıda güven yaratıp devirden imtina ederse o, çelişkili davranış yasağına aykırı davranmış olur.

• B.3. Sözleşmenin Alıcı Tarafının Tüketici Olması Halinde

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde alıcı tarafın tüketici olduğu işlemde şekle aykırılık yalnızca tüketici tarafından ileri sürülebilir. Bu nedenle, bahse konu sözleşme artık tüketici lehine geçerli kabul edilmektedir.^[7] Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41. maddesine göre, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu, aksi halde satıcının işbu sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine ileri süremeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Bu kapsamda adi yazılı şekilde yapılmış bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alıcı tarafının tüketici olması halinde satıcı tarafından sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemeyecek ve resmi şekilde yapılmışçasına taraflar sözleşme kapsamında yüklenmiş oldukları edimlerini ifaya mecbur kalacaktır.

3. Sonuç

Kural olarak, taraflar arasında adi yazılı şekilde imzalanmış taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuken geçerli olmadığından satıcının devre zorlanamayacağı kabul edilmektedir. Ancak belli bazı şartların bir arada bulunması halinde adi yazılı taşınmaz satış vaadi geçerli hale gelir. Bu kapsamda ve satıcı arasında adi yazılı olarak imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sonucunda alıcı;

5. Satış bedeli tam veya tama yakın biçimde ifa etmişse,
5. Satıcı alıcıda devrin yapılacağı yönünde haklı güven uyandırmışsa,
5. Alıcı taraf tüketici ise, şekle aykırılık ileri sürülemez ve sözleşme geçerli kabul edilerek satıcı devre zorlanabilir.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu