Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Olağanüstü Fesih Hakkına İlişkin Bilgi Bülteni
- Giriş
Türk kira hukukunda kira sözleşmeleri, belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere iki temel kategoriye ayrılmaktadır. Taraflar arasında belirli bir süre için akdedilen kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi sona ermeden önce feshedilip feshedilemeyeceği meselesi hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır.
Yargıtay, 14.10.2025 tarihli kararıyla bu konuda emsal niteliğinde bir içtihat[1] (“Karar”) ortaya koymuş olup, işbu bilgi bülteninde söz konusu kararın hukuki dayanağı, kapsamı ve pratik sonuçları ele alınmaktadır.
- Karar’ın Hukuki Dayanağı, Özeti ve Önemi
Karar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ("TBK") aşağıdaki hükmüne[2] dayanmaktadır:
"Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar."
Bu düzenleme, sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olup olmadığına bakılmaksızın, olağanüstü fesih hakkını hem kiracıya hem de kiraya verene tanımaktadır.
Karar ile aşağıdaki ilkeler açık biçimde ortaya konulmuştur:
- Belirli süreli sözleşmelerde de olağanüstü fesih mümkündür: Mahkeme, kira sözleşmesinin belirli süreli olmasının, taraflardan birinin olağanüstü fesih hakkını kullanmasına engel teşkil etmeyeceğini vurgulamıştır. Buna göre, kira ilişkisinin devamının “çekilmez hâle gelmesi” durumunda, sözleşmenin süresinden önce sona erdirilmesi mümkündür.
- "Çekilmez hale gelme" hali geniş yorumlanmalıdır: Karar uyarınca, kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren durumlar yalnızca taraflardan birinin kusurlu davranışlarıyla sınırlı değildir. Ekonomik güçlükler ve kişisel zorunluluklar da bu kapsamda değerlendirilebilir.
Özellikle:
- Kiracının ciddi ekonomik sıkıntıya düşmesi nedeniyle kira bedelini ödeyemez hâle gelmesi,
- Tarafların kişisel koşullarında meydana gelen köklü değişiklikler,
- Taraflar arasındaki ilişkiyi sürdürülemez kılan ağır uyumsuzluk halleri olağanüstü fesih sebebi olarak kabul edilebilecektir.
- Yasal fesih bildirim sürelerine uyulması zorunludur: Olağanüstü fesih hakkının kullanılabilmesi, yasal fesih bildirim sürelerine uyulmasına bağlıdır. Bu sürelere riayet edilmeden yapılan fesih bildirimleri hukuki sonuç doğurmayacaktır.
Karar, hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından önemli pratik sonuçlar doğurmaktadır:
- Kiracılar açısından : Ekonomik veya kişisel nedenlerle kira ilişkisini sürdürmesi imkânsız hâle gelen kiracılar, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesini beklemek zorunda olmaksızın, yasal bildirim sürelerine uymak kaydıyla sözleşmeyi feshedebilecektir.
- Kiraya verenler açısından : Kiraya verenler de kira ilişkisinin devamını kendileri açısından çekilmez hâle getiren koşulların varlığını ispat etmeleri hâlinde aynı haktan yararlanabilecektir.
- Mahkemelerin takdir yetkisi : TBK’nın ilgili hükmü uyarınca hâkim, olağanüstü feshin parasal sonuçlarını (örneğin tazminat yükümlülüğünü) somut olayın özelliklerini dikkate alarak takdir edecektir.
- Sonuç ve Değerlendirme
Karar, kira hukuku uygulamasında uzun süredir tartışmalı olan bir konuyu önemli ölçüde açıklığa kavuşturmaktadır. Özellikle ekonomik dalgalanmaların yoğun olarak hissedildiği dönemlerde, belirli süreli sözleşmelere rağmen kira ilişkisini sürdüremeyen tarafların korunması, sözleşme serbestisi ile menfaat dengesi arasında daha adil bir denge kurulmasına katkı sağlamaktadır.
Bununla birlikte, “çekilmez hâle gelme” koşulunun somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti, her somut olayda hâkimin takdirine bağlıdır. Bu nedenle tarafların, olağanüstü fesih hakkını kullanmadan önce hukuki danışmanlık almaları önem arz etmektedir.
Sonuç olarak, söz konusu karar ile belirli süreli kira sözleşmelerinde de TBK kapsamında olağanüstü fesih hakkının kullanılabileceği bir kez daha teyit edilmiştir. Bu hakkın geçerli şekilde kullanılabilmesi için;
- Kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli bir sebebin bulunması,
- Yasal fesih bildirim sürelerine uyulması ve
- Fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması gerekmektedir.
Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu