1. Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; yüklenicinin (müteahhidin) arsa sahibinin arsası üzerinde yapı inşa ve teslim etmeyi, arsa sahibinin de buna karşılık arsasının belli paylarını veya bağımsız bölümlerini devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşme olarak tanımlanmaktadır.^[1]

Uygulamada sıklıkla karşılaşıldığı üzere, bahse konu sözleşmenin kurulmasını müteakip müteahhitler kazanç sağlamak amacıyla kendisine düşen bağımsız bölümleri, henüz kendisine devredilmeden üçüncü kişilere devretmektedir. Bu durumda ise taraflar arasında alacağın temliki sözleşmesi kurulduğu kabul edilmektedir.^[2]

Ne var ki, taraflar arasında Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kurulması ile müteahhittin alacaklısı başkaca üçünü kişiler, işbu sözleşmeye dayanmak suretiyle alacağını tahsil etme hakkını haizdir. İşbu bilgi bülteninde, alacaklı üçünü kişilere tanınan işbu istisnai düzenlemeler inceleme konusu yapılacaktır.

2. Üçüncü Kişinin Müteahhitteki Alacağının Arsa Sahibinden Tahsili

Hukukumuzda benimsenen sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince, kural olarak, sözleşmeler sadece ilgili sözleşmenin tarafları arasında hüküm ve sonuçlarını doğurmaktadırlar. Ancak bazı istisnai hallerin varlığı halinde, sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü  kişilerin de işbu sözleşmelere dayalı olarak hukuki hak talep etmesi mümkün kılınmıştır. 

İcra ve İflas Kanunu (“İİK”) gereğince, alacaklı üçüncü kişi, icra takibinin başlatıldığı icra müdürlüğünden, müteahhidin tarafı olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince bağımsız bölümlerin müteahhit adına tescilini sağlayabilmesi için yetki talep edebilir.^[3] Alacaklı, icra müdürlüğünce verilen yetki ile arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası ikame edecektir.^[4]

Görüldüğü üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhittin alacaklısı üçüncü kişi, yükleniciden olan alacağını sözleşmeye dayalı olarak tahsil etme hakkını haizdir. Ancak bu durum çeşitli şartların gerçekleşmesi halinde gündeme gelmektedir.

Bu şartlar şu şekildedir:

5. Yüklenici ile arsa sahibi arasında geçerli bir sözleşme olmalıdır.

Öncelikli olarak, borçlu müteahhit ile arsa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli bir şekilde akdedilmiş olmalıdır. Eğer bu sözleşme kanunun aradığı geçerlilik unsurlarını taşımazsa, yani sözleşmenin geçersiz kabul edildiği takdirde üçüncü kişilerin de işbu sözleşmeye dayalı hak talep etmeleri mümkün olmayacaktır.

Önemle belirtmek gerekir ki, sözleşmenin konusu taşımaz olduğu için, sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekmektedir[5]. Nihayet adi yazılı şekilde akdedilmiş olsa dahi işbu sözleşmelerin geçerli kabul edildiği istisnai durumlar da mevcuttur.

5. Yüklenici, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olmalıdır.

Alacaklı üçüncü kişinin yüklenici müteahhittin sorumluluğu yoluna gidebilmesi için müteahhittin arsa sahibine karşı sözleşmeyle öngörülen edimleri tam olarak yerine getirmesi gerekmektedir. Buna göre, borçlu adına tescil istenebilmesi için, yüklenicinin davaya konu bağımsız bölümleri hak etmiş olması gereklidir.

5. Alacak kesinleşmiş olmalıdır.

Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da üçüncü kişinin müteahhitten olan alacağının kesinleşmiş olması şartıdır. Burada bahsedilen kesinleşme; mahkeme kararıyla olabileceği gibi yüklenici aleyhine ikame edilen icra takibinin kesinleştirilmesi şeklinde de meydana gelebilir. Ancak ne var ki, aksi durumun kabulü mümkün olmayıp üçüncü kişinin henüz kesinleşmeyen alacağından dolayı arsa sahibine başvurulması olanaksızdır.

5. Üçüncü kişinin alacağını müteahhitten tahsil etme imkânı olmamalıdır.

Konuyla ilgili yerleşik yargı içtihatları incelendiğinde, üçüncü kişilere tanınan işbu istisnai halin de istisnai şart ve durumlar halinde uygulama alanı bulduğu görülmektedir. Buna göre, müteahhidin alacaklısı üçüncü kişi, tarafı olmadığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı olarak alacağını tahsil etmeden önce müteahhitten işbu alacağın tahsil imkanının bulunmadığının anlaşılması gerekmektedir. Yani müteahhittin ödemeden aciz hale gelmiş olması gerekmektedir.

5. İcra Müdürlüğü’nden yetki alınmalıdır.

Alacaklının [6]tapu iptal ve tescil davası açmasından önce, diğer şartların da sağlanmış olması koşuluyla bu konuda icra müdürlüğünden yetki belgesi alması şarttır. Bu durum dava şartı olarak düzenlenmiş olmakla birlikte yetki belgesinin sunulmadığı halde dava usul yönünden reddedilecektir.^[7]

3. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinin Etki ve Sonuçları

Az yukarıda da bahsedildiği üzere, uygulamada sıklıkla bahse konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulmasını müteakip müteahhitler kazanç sağlamak amacıyla kendisine düşen bağımsız bölümleri, henüz kendisine devredilmeden üçüncü kişilere devretmektedir. Bu durumda uyuşmazlık alacağın temliki hükümlerine göre çözümlenecektir.

Şayet üçüncü kişi, müteahhitten olan alacağını tahsil amacıyla sözleşmeye dayanmak suretiyle alacağını tahsil etme yoluna gidiyor; ancak sözleşmeye konu taşınmaz da daha önceki bir tarihte taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile başka bir kişiye devredilmiş ise; netice, temlik alacaklısının bu durumdan haberdar olup olmamasına göre değişecektir. 

Temlik alacaklısının davadan haberdar olması ihtimalinde; ilgili yasal yollara başvurarak bağımsız bölümün müteahhit adına değil de kendisi adına tescilini talep edebilecektir. Aksi halde ise, yani temlik alacaklısının davadan haberdar olmaması ihtimalinde ise; temlik alacaklısı uğradığı zararların (kar kaybı, manevi zarar, gecikme tazminatı ve sair) tazminini yalnızca müteahhitten talep edebilecektir.

4. Sonuç

Müteahhittin alacaklısı, bazı şartların gerçekleşmesi halinde, müteahhit ile arsa sahibi arasında akdedilmiş sözleşme dolayısıyla müteahhide düşen paylardan alacağını tahsil etme imkanına sahiptir. Bunun için ise, alacaklı üçüncü kişi, icra takibinin başlatıldığı icra müdürlüğünden müteahhidin tarafı olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince bağımsız bölümlerin müteahhit adına tescilini sağlayabilmesi için yetki alması ve işbu yetkiye dayalı olarak arsa sahibi aleyhine tapu iptal tescil davası açması gerekmektedir.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu