1. Giriş

İpotek, Türk Medeni Kanunu’nun (“Kanun”) taşınmaz rehni hükümleri arasında yer alan ve alacakların güvence altına alınmasında yaygın biçimde kullanılan bir ayni haktır. Uygulamada bankacılık işlemleri başta olmak üzere pek çok kredi ve borç ilişkisi, taşınmazlar üzerine ipotek tesisi yoluyla teminat altına alınmaktadır. Ancak zamanla bu alacağın sona ermesine ya da ipotek kaydının geçersiz hale gelmesine rağmen tapu sicilindeki kaydın varlığını sürdürmesi, malik bakımından hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle, uygulamada “ipoteğin fekki” olarak bilinen işlemin hem idari hem de yargısal yollarla sonuçlandırılması büyük önem taşır.

İşbu bilgi bülteninde ipotek ve ipoteğin kaldırılması şartlarına yer verilecektir.

2. Genel Olarak İpotek Hakkında

İpotek, mevcut veya gelecekte doğacak bir alacağın teminatı olarak taşınmaz üzerine kurulan aynî bir haktır. Kanun[1], ipotekle yalnızca mevcut alacakların değil, doğması kesin veya muhtemel olan alacakların da güvence altına alınabileceğini düzenler. İpotek, ancak tapu kütüğüne yapılan tescille doğar[2]. Tescilin geçerli olabilmesi için, geçerli bir alacak ilişkisi veya mahkeme kararı gibi bir kazanma sebebine dayanarak, tapuda tescil işlemlerin tamamlanması zorunludur.

İpotekler süreli veya süresiz şekilde kurulabilir. Süreli ipotek, belirli bir vade ile sınırlandırılmışken; süresiz ipoteklerde bu tür bir zaman sınırlaması bulunmaz. Süreli ipoteklerde, sürenin dolmasından itibaren otuz gün içinde İcra ve İflas Kanununa göre şerh verilmemesi halinde, taşınmaz maliki tapu müdürlüğünden rehnin terkinini talep edebilir[3]. Bu durum, rehnin kendiliğinden sona ermediğini, malik tarafından ayrıca bir talepte bulunulmasının zorunlu olduğunu gösterir.

3. İpoteğin Devri ve Sona Ermesi

İpotekle güvence altına alınan alacak, diğer alacak haklarında olduğu gibi Borçlar Kanunu hükümlerine göre devredilebilir. Alacağın devriyle birlikte ipotek hakkı da yeni alacaklıya geçer. Ancak bu devrin tapu siciline tescili zorunlu değildir. Bu da uygulamada, yeni malik açısından muhatap belirsizliğine yol açabilir.

Alacak sona erdiğinde ipotek de sona erer; zira ipotek, alacağa bağlı fer’i bir haktır. Ancak ipotek, alacağın sona ermesiyle kendiliğinden tapudan silinmez. Taşınmaz maliki, ipoteğin terkin edilmesini alacaklıdan talep edebilir[4]. Eğer alacaklı bu talebi yerine getirmezse, malik mahkeme yoluyla ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir.[5]

4. İpoteğin Kaldırılması Hakkında

5. Dava Yolu ile

İpoteğin kaldırılması davası, uygulamada "ipoteğin fekki" veya "ipoteğin iptali" davası olarak da adlandırılır. Bu dava, tapu sicilinde haksız veya hukuki dayanaktan yoksun bir şekilde yer alan ipotek kaydının düzeltilmesini amaçlar. Kanun[6] uyarınca, bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi halinde, bu haktan zarar gören malik, tapu sicilinin düzeltilmesini talep edebilir. Bu noktada, ipoteğin fekki davası aslında bir tapu kaydının düzeltilmesi davasıdır.

İpoteğin kaldırılması davası açılabilmesi için öncelikle tapu siciline tescil edilmiş bir ipotek bulunmalı ve bu ipotek hukuka aykırı veya geçersiz bir nedene dayanmalı; örneğin alacak sona ermiş olmalı ya da hiç doğmamış olmalıdır. Malik, öncelikle ipotek hakkı sahibinden ipoteğin kaldırılmasını talep etmeli, ancak bu talebin sonuçsuz kalması halinde dava açmalıdır[7]. Burada önemli olan nokta, taşınmaz malikinin ayni hakkının zarar görmesidir. Yargıtay kararlarına göre, sadece malik değil, ipotekli taşınmazın borçlusu da bu davayı açabilecek kişiler arasında sayılmaktadır.

İpoteğin fekki davasını genellikle taşınmaz maliki açar. Ancak taşınmazın paylı mülkiyete konu olması halinde, tüm maliklerin birlikte dava açması gerekmektedir. Malik, dava sürecinde vefat ederse, mirasçıları davaya devam edebilir. Ayrıca borcun sorumluluğunu taşıyan ve ipotek nedeniyle yükümlülüğü olan borçluların da bu davayı açabileceği kabul edilmektedir. Nitekim Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, malik olmayan borçlular da ipoteğin kaldırılması için dava açma hakkına sahiptir. Bu durum özellikle ipotekli taşınmazın devredildiği ve yeni malik tarafından borcun üstlenilmediği hallerde önem taşır. Kanun uyarınca, ipotekli taşınmaz devredilse bile, aksi kararlaştırılmadıkça borç asıl borçlunun sorumluluğunda kalır[8].

5. İcra Takibi ile

İpoteğe ilişkin borcun ödenmemesi ve borçlu tarafından borcun temerrüde düşülmesi durumunda ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibi yapılmaktadır. İcra takibinde borcun ödenmesi durumunda, ipotek icra müdürlüğü tarafından kaldırılmaktadır. Ancak alacaklı icra takibine geçmeden önce borçlu tarafından borcun ödenmesine rağmen alacaklının ipoteği kaldırmaması durumunda bunun icra yolu ile kaldırılması mümkün müdür sorusu gündeme gelir.

İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 153. maddesi, ipoteğin fekki sürecine ilişkin özel bir düzenleme niteliğindedir. Hükme göre, ipotekle teminat altına alınmış bir borcun tamamen ödenmesi veya alacağın herhangi bir sebeple sona ermesi halinde, ipoteğin kaldırılması gündeme gelmektedir. Bu durumda alacaklı, borcun sona erdiğini müteakip borçlunun talebi üzerine ipoteğin fekki için gerekli işlemleri yapmakla yükümlüdür. Zira, ipotek fer’i nitelikte bir teminat hakkı olduğundan, alacağın sona ermesi ile birlikte hukuki sebebini yitirir ve aynî hak olarak varlığını sürdürmesi hukuken mümkün değildir. Dolayısıyla ipoteğin tapu sicilinden terkin edilmesi, hakkın sona ermesinin doğal bir sonucudur.

Ne var ki, uygulamada ipoteğin fekki alacaklının iradesine bağlı kılınamayacak kadar önemlidir. Borçlu, alacağın sona erdiğini makbuz, ibraname veya benzeri belgelerle ispatlayarak icra dairesine başvurabilir. İcra müdürü, alacaklının muvafakati bulunduğu takdirde fek işlemini tapu müdürlüğüne bildirir. Alacaklının itirazı halinde ise, uyuşmazlık icra mahkemesi tarafından çözümlenir. İcra mahkemesinin vereceği karar, ipoteğin varlığına ilişkin kesin nitelikte olduğundan, kararın icra dairesince tapu siciline bildirilmesi ile ipotek terkin edilmiş sayılır. Bu bağlamda, İİK m.153, hem borçlunun mülkiyet hakkını koruyan hem de tapu sicilinin aleniyet ve doğruluk ilkesine hizmet eden işlevsel bir düzenleme olarak karşımıza çıkmaktadır.

5. Sonuç

İpotek, taşınmaz teminatı sağlamak açısından oldukça güçlü bir güvence mekanizmasıdır. Ancak ipotekli alacağın sona ermesine rağmen ipoteğin tapuda terkin edilmemesi, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını ve tasarruf serbestisini zedeleyebilir. Bu nedenle ipotek kaydının geçerliliğini yitirmesi durumunda, taşınmaz malikinin ipoteğin fekki için hukuki yollara başvurması mümkündür. Bu süreçte özellikle alacağın sona erdiğini kanıtlayan belgelerin, ödeme dekontlarının, sulh protokollerinin ve yazışmaların dosyaya sunulması büyük önem taşır. Yargıtay kararları da, hakkaniyeti ve hukuki dengeyi sağlamak amacıyla ipoteğin fekki davalarında malik olmayan borçluların da taraf olabileceğini kabul etmektedir.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu