1. Giriş

2025 yılında yürütülen değerleme çalışmaları neticesinde Takdir Komisyonlarının belirlediği, 2026–2029 dönemine ilişkin arsa ve arazi birim değerleri, muhtarlık ve belediyelerde ilan edilerek duyurulmaya başlanmıştır. Belirtmek gerekir ki, söz konusu takdir kararları kişilere tebliğ edilmemekte olup taşınmazın yer aldığı muhtarlıktan rayiç değerlerin öğrenilmesi gerekmektedir.

Taşınmazların emlak vergisine esas birim değerinde fahiş bir artış veya hata söz konusu olması halinde, hak kayıplarının önüne geçilmesi için ilgili Takdir Komisyonu kararına karşı idari yargı mercileri nezdinde dava açılması gerekmektedir. İşbu bilgi bülteninde, söz konusu emlak vergisi değerlerine ilişkin bilgiler ile kararlara karşı başvurulacak hukuki yollar incelenecektir.   

2. Emlak Vergisi Rayiç Değerleri ve Kanuni Dayanağı

Emlak rayiç bedelleri, Vergi Usul Kanunu (“VUK”) uyarınca her dört yılda bir takdir komisyonu kararları ile tespit edilen arsa ve arazi metrekare birim değerlerini ifade etmektedir.

Rayiç değerler arsalarda metrekare itibarıyla takdir olunmaktadır. Bu değerler belirlenirken; işyerlerine ve meskûn yerlere uzaklık/yakınlık, ulaştırma durumu, meydan, sahil, cadde ve sokak durumu, su, elektrik, gaz, kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinden faydalanma durumu, imar ve istikamet planındaki durumu, inşaatın büyüklüğü ile topografik durum gibi hususlar dikkate alınmaktadır.

Takdir komisyonlarının belirlendiği bu dört yıllık dönemin ara yıllarında ise emlak vergisi artışları, her geçen yıl için, açıklanacak olan yeniden değerleme oranının yarısı oranında yapılmaktadır.

Belirlenen bu bedeller, Emlak Vergisinin yanı sıra, aynı zamanda Tapu Harcı, Damga Vergisi, Veraset ve İntikal Vergisi, Değerli Konutlar Vergisi, Gelir Vergisi, Kurumlar Vergisi ve KDV gibi diğer vergilerin hesaplanmasında da esas alınmaktadır. Dolayısıyla, belirlenen rayiç bedelin doğru ve adil olması, kişiler için büyük önem arz etmektedir.

Rayiç bedellerin hatalı belirlenmesi, emlak vergisi başta olmak üzere yukarıda belirtilen diğer vergilerin de olması gerekenden eksik veya fazla ödenmesi sonucunu doğurmakta olup hak kayıplarına neden olmaktadır. 

3. Hatalı / Fahiş Artışı Haiz Takdir Komisyon Kararlarına Karşı Başvurulabilecek Yollar

Takdir komisyonu kararlarında emsal rayiç bedellerin hatalı ve fahiş belirlendiği, eşitlik ilkesine aykırı değerleme yapıldığı, kararın hukuka aykırı olduğu, eksik veya yanlış bilgiye dayalı karar verildiği, komisyonun usule uygun oluşturulmadığı gibi sebeplerin varlığı halinde, kararın iptali istemi ile idari yargı merciinde dava açılması gerekmektedir[1].

Dava açma süresi, öğrenme tarihinden itibaren 30 gün olarak belirlenmiştir[2]. Öğrenme tarihi ise kararın ilgili belediye veya muhtarlıkta ilan edildiği tarih olarak kabul edilmektedir.

Bununla birlikte 2025 yılı Takdir Komisyon kararlarının ilgililer tarafından 20 Temmuz 2025 ila 31 Ağustos 2025 tarihleri arasında öğrenildiği kabul edilirse, adli tatil de göz önünde bulundurularak en geç 07.09.2025 tarihine kadar dava açılması tavsiye edilmektedir[3].

Önemle belirtmek gerekir ki: takdir komisyonu kararlarına süresinde dava açılmaması halinde, belirlenen rayiç bedeller kesinleşmektedir. Bu halde, kararlara dayanılarak 4 yıl boyunca yapılacak emlak vergisi ile yukarıda sayılan diğer vergilere ilişkin tarh ve tahakkuklarına karşı ayrıca itiraz edilmesi ve dava açılması mümkün bulunmamaktadır.

Bu nedenle, süresi içinde açılacak davalar, ileride doğabilecek yüksek tutarlı vergi yükümlülüklerinin önlenmesi açısından büyük önem arz etmektedir.

4. Sonuç

2025 yılında 2026-2029 yılları arasında geçerli olacak emlak rayiç bedelleri belirlenmiş olup belirlenen yeni emlak rayiç bedelleri, özellikle fahiş artışlar yaşanan bölgelerde taşınmaz sahipleri için önemli bir mali yük oluşturmaktadır. Nitekim söz konusu emlak rayiç bedelleri, sadece emlak vergisi değil aynı zamanda tapu harçları, veraset ve intikal vergisi, değerli konut vergisi, gayrimenkul satış kazancından kaynaklı gelir vergisi, şirketler için gayrimenkul alım satımında veya kiralama işlemlerinde alınan kurumlar vergisi ve KDV gibi dolaylı ya da doğrudan tahakkuk edecek pek çok vergi ve harcın yüksek olmasına sebebiyet verebilecektir.

Bahse konu rayiç bedellerin fahiş olduğu veya diğer yönleri itibari ile hukuka uyarlık göstermediği kanaatinde olunması halinde, hak kayıplarının önlenmesi adına süresi içerisinde komisyon kararlarının iptali için dava açılması gerekmektedir.

Saygılarımızla,

Gülaç Hukuk Bürosu