A. Giriş

Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen rızai bir sözleşmedir. Bu sözleşme uyarınca kiraya veren kira konusu malı kiracının kullanımına ve ondan yararlanmasına elverişli şekilde teslim etme, kiracının da kira konusu malın kullanımı karşılığında kira bedeli ödeme borcu bulunmaktadır.[1] Kira ilişkisi sona erene kadar, bu asli borçların karşılıklı olarak yerine getirilmesi gerekmektedir. Kira ilişkisi sona erdiğinde, kiralananın boşaltılması yani kiracının tahliyesi meselesi gündeme gelmektedir. Kiracının tahliyesi, bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki şekilde gerçekleştirilebilmektedir.

İşbu bilgi bülteninde; öncelikle kiracının bildirim yoluyla tahliyesi, daha sonra da dava yoluyla tahliye hakkında bilgi verilecektir.

B. Bildirim Yolu ile Kiracının Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme olanağı da kural olarak kiracıya verilmiş, kiraya verene ise ancak on yıllık uzama süresinin sonu için bu imkan tanınmıştır. Kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecek, ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesini feshedebilecektir. Taraflar, kiraya veren tarafından yapılacak yazılı fesih bildiriminin 3 aydan daha da önce yapılması şartını kararlaştırabilirler.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracının her zaman için genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak kira sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmişken, bu hak kiraya verene verilmemiştir. Kiraya verenin ancak kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uymak şartıyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmiştir.[2]

B.1.     10 Yıllık Sürenin Kapsamı

Kiraya veren açısından geçerli olan yukarıda bahsedilen 10 yıllık sürenin ne zaman başlayıp ne zaman biteceğinin tespit edilmesi önem teşkil etmektedir. Kanunda açıkça ‘10 yıllık uzama süresi’ dendiği için bu süre, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin bittikten sonra başlamaktadır. Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirerek kiracıyı tahliye ettirebileceği vakit ise, 10 yılın bitmesinin ardından yenilenen yılın sonuna karşılık gelmektedir. Bir örnekle konuyu netleştirmek gerekirse; taraflar arasında Ocak 2020’de 5 yıl süreli bir kira sözleşmesi imzalandığını varsayalım. Kiracı tarafından feshedilmediği takdirde bu sözleşme, Ocak 2025’te bir yıllığına kendiliğinden yenilenecektir. Böylece başlayan 10 yıllık uzama süresi, Ocak 2035’te tamamlanacaktır. Ardından kiracı hala çıkmak istemiyorsa kira sözleşmesi kendiliğinden bir yıl daha uzayacak ve Ocak 2036’dan 3 ay önce, Ekim 2035’te kiraya veren tarafından yazılı fesih bildirimi ile kiracının tahliyesi istenebilecektir.Kısaca; söz konusu süre, “Kira sözleşmesi süresi + 10 yıl + 1 yıl” şeklindedir. Kiraya veren, haklı bir sebebi olmadığı ve kiracı istemediği sürece bu süreler geçmeden kiralananın tahliye edilmesini isteyemez.

B.2.     Fesih Bildirimi

Fesih bildiriminde herhangi bir gerekçe gösterilmesi gerekmemektedir. Ancak fesih bildirimi yazılı olarak yapılmadıkça geçerli kabul edilmemektedir. Yazılı fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı tahliye etmekte direnirse, icra takibi yolu ile tahliye söz konusu olmaktadır. Takip yolu ilamlı icra veya ilamsız icra şeklinde gerçekleştirilebilmektedir. İlamlı icra takibinin bir mahkeme ilamına dayandırılması gerekirken, ilamsız icra takibi yoluyla kiracının tahliyesi doğrudan İcra Müdürlüğü aracılığıyla sağlanabilmektedir.

C. Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

İlamsız icra takibi yoluyla tahliye, herhangi bir dava açmadan icra müdürlüğüne başvurmak ve gerekli şartları sağlamak koşuluyla tahliyedir.[3] Bu koşullar, alacaklı kiraya veren ile borçlu kiracı arasında bir kira ilişkisinin bulunması ve kira alacağının muaccel hale gelmesidir. Kiracıya bir ödeme emri gönderilir. Kiracı 7 gün içinde bu ödeme emrine itiraz edebilmektedir. İtiraz herhangi bir şekle tabi değildir. Ancak kiracı itiraz etmese de bu takibe başka türlü karşılık verebilmektedir. Kiracının ödeme yapması için verilecek, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda en az 10 gün süre ile kiracı, tahliyeden kurtulabilmektedir.

D. Tahliye Davası ve Hukuki Niteliği

Tahliye, kira ilişkisinin dava yoluyla sona ermesidir. Bu sona erme biçiminde kiracının yararı göz önünde tutulmaktadır[4] Tahliye sebeplerinin genişletilmesi veya kiracı aleyhine değiştirilmesi yasaklanmıştır. Taraflar yeni dava sebepleri geliştiremez ancak şartları varsa olağanüstü fesih sebeplerine başvurabilmektedir.

D.1.     Tahliye Sebepleri

• Kiraya veren, kiracısını tahliye ettirebilmesi için bazı geçerli sebepler sunmak zorundadır. Bu sebepler; kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı, yeniden imar ve inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin mevcut konutu şeklinde sıralanabilir.
• Kiraya verenin konut ve işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliyesi yoluna gidebilmek için gerekli temel şartları; kendisinin, eşinin, altsoyu ve üstsoyu ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerden birisinin konut ve çatılı işyeri ihtiyacının bulunması ve ihtiyacın gerçek ve samimi olması şeklinde sıralamak mümkündür.[5] Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliyenin koşulları da böyledir.
• Yeniden imar ve inşa sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için; kiralananın yıktırılıp yeniden inşa edilmesi, imar amacıyla kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve yapılacak bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması gerekmektedir.
• Bazı durumlarda kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenebilmektedir. Uygulamada “yazılı tahliye taahhüdü” olarak adlandırılan bu taahhütname ile tahliyenin mümkün olması için; kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı taahhüt edilmiş olması, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmanın yazılı olarak üstlenilmiş ve buna rağmen boşaltılmamış olması ve kiraya verenin, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurması veya dava açması gerekmektedir.[6]
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin gerçekleşmesi için, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesi, ihtarların haklı ve yazılı olması gerekmektedir. İhtarın haklı olabilmesi için kiranın muaccel olması ve ihtarın da muacceliyetten sonra gönderilmesi lazımdır.
• Kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için, kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin konutunun olması, bu konutun kiralanan ile aynı ilçe, belde belediye sınırları içerisinde olması ve ayrıca bu sınırlar dahilindeki konutun kiracı ve birlikte yaşadığı eşi için oturmaya elverişli olması ile kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu olduğunu bilmemesi şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir.[7]

D.2.     Tahliye Usulü

Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmaktadır. Tahliye davasının davalısı kiracı iken; davacısı kiraya veren, malik veya yeni malik olabilmektedir. Bunların yanında, intifa ve sükna hakkı sahiplerinin veya diğer kat maliklerinin de kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.

Tahliye davası açılmadan önce kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmektedir. Bu ihtarname; yerel hükümlere tabi sözleşmede 10 gün konut ve çatılı iş yeri kiralarında 30 gün ödeme süresi verilmesini, kira bedelinin nereye ve hangi hesaba yatırılması gerektiğini, ödeme süresi içinde ödenmediği takdirde sözleşmenin feshiyle tahliye davası açılacağı hususlarını ve istenilebilir hale gelen ay isimlerinin ve kira bedellerini içermesi gerekmektedir.[8]

E. Sonuç

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi kiracı tarafından veya kiraya veren, malik, yeni malik, sınırlı ayni hak sahibi ya da kat maliki tarafından gerçekleştirilebilmektedir. Bildirim veya dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkündür. Sözleşmenin sona ermesinden sonra kiralananın boşaltılması ‘kiracının tahliyesi’ olarak adlandırılmaktadır. İşbu bilgi bülteninde kiracının tahliyesinin hukuki ve usuli boyutu detaylı olarak anlatılmış olup, gerekli görülmesi durumunda avukat yardımından yararlanmak, tahliye sürecinde haklarınızın korunması açısından önemlidir.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu

[1] Bkz: İcra ve İflas Kanunu’na Göre Kira ve Tahliye, Ahmet Cemal RUHİ/Canan RUHİ, 2016, s. 11.

[2]  Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Erme Halleri, Av. Mehmet ÖZTÜRK, DEÜ Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, C. 19, Özel Sayı-2017, s. 1549-1595.

[3] Talih, U. Y. A. R. Kiralanan Taşınmazın ‘Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt)’Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi. Ankara Barosu Dergisi, (1), 75-106.

[4] TBK m.354 “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümleri kiracı aleyhine değiştirilemez.”

[5] Bkz: Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, Burcu SIRATAŞ, 2021, s. 109.

[6] Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespiti ve Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi, Erhan GÜNAY, 2022, s. 271.

[7] Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, Burcu SIRATAŞ, 2021, s. 148.

[8] Kira Sözleşmeleri ve Tahliye Davaları, İstanbul Esnaf ve Sanatkarlar Odaları Birliği, 2016 https://www.istesob.org.tr/kira-sozlesmeleri-tahliye-davalari/  (Son erişim Tarihi: 21.10.2022)