A. Giriş

Kiracı ve kiraya veren aralarında yapacakları sözleşme ile kira bedelini ve artış oranını belirleyebilmektedir. Ancak ülkemizde son dönemlerde yaşanan ekonomik gelişmeler nedeniyle, kiracı ve kiraya veren arasında kira bedeli artış oranının belirlenmesi konusunda uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Tarafların artış oranında anlaşamaması veya kira bedelinin emsal kiralara göre düşük kalması durumunda, kira bedelinin mahkemece belirlenmesi mümkündür. Kira bedelinin mahkeme kanalıyla belirlenmesi için açılan davaya kira tespit davası denmektedir. İşbu bilgi bülteninde kira tespit davası detaylı olarak incelenecektir.

B. Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kiracı ve kiraya veren arasında yazılı veya sözlü şekilde yapılmış olan kira sözleşmesi ile kira bedeli ve artış oranı belirlenebilmektedir. Ancak Türk Borçlar Kanunu (“Kanun”) kiracının korunması düşüncesiyle, kira bedeli artış oranı sınırlandırmıştır. Buna göre, tarafların belirlediği kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki (“TÜFE”) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir[1]. Ayrıca, 13.06.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan, Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun[2] (“Değişiklik Kanunu”) ile birlikte, 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihi arasında konut kiralarında yapılacak kira artırımlarının, önceki kira bedelinin %25’ini geçemeyeceği düzenlenmiştir. Değişiklik Kanunu ile getirilen düzenleme sadece konut kiraları için geçerli olup, işyeri kiralarında işbu %25 yasal sınırı geçerli olmayacaktır. Taraflar TÜFE on iki aylık ortalaması veya Değişiklik Kanunu ile getirilen önceki kira bedelinin %25’inin üstünde bir artış oranı kararlaştırırsa, işbu oran yasal sınır üzerinden geçerli olacaktır. Örnek vermek gerekirse; yeni dönemde kira artışı yapmak isteyen kiraya veren önceki kira bedelinin %25’inden fazla örneğin %40 arttırım yaptığı takdirde, işbu arttırım en fazla %25 olarak kabul  edilecektir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

C. Kira Tespit Davası

5 yıldan uzun süreli yapılan kira sözleşmelerinde, sözleşme yapılırken belirlenen kira bedeli ve artış oranı enflasyon veya taşınmazın çevresinde meydana gelen değişiklikler nedeniyle düşük kalabilmektedir. Bu halde taraflar kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden talep edebilmektedir. Taraflar arasında kira bedelinin arttırılması konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın 5 yıldan daha uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kiracı veya kiraya veren tarafından her 5 yılın sonunda yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açılabilmektedir. Üstelik bu halde taraflar, TÜFE ve Değişiklik Kanunu ile getirilen %25 yasal sınır ile bağlı olmadan artış talep edebilir. Mahkeme de taşınmazın durumu, emsal kiralar ve TÜFE on iki aylık ortalamasını göz önünde bulundurarak, hakkaniyete uygun bir şekilde yeni döneme uygulanacak kira bedelini belirlemektedir. Yargıtay’ın eski kiracılar için kabul ettiği, genellikle %10 oranında hakkaniyet indirimi de hakim tarafından dikkate alınacak kriterler arasındadır. Örnek vermek gerekirse; 01.01.2022 tarihinde yapılmış olan 7 yıl süreli bir kira sözleşmesinde taraflar 01.01.2027 tarihinde 5 yıl dolduğu için kira tespit davası açarak kira artış oranın belirlenmesini talep edebilirler.

Uygulamada kira sözleşmesinin bir yıllık yapılması ve yenilenerek devam etmesi halinde 5 yılın sonunda kira tespit davasının açılıp açılamayacağı sorunu gündeme gelmektedir. Örnek üzerinden anlatmak gerekirse kiracı ve kiraya veren arasında bir yıl süreli yapılmış olan kira sözleşmesinin bir yılın sonunda yenilenmekte ve her yıl sonunda yenilenerek 5 yılı doldurmaktadır. Bu halde Yargıtay emsal kararlarında belirttiği üzere taraflar arasındaki kira sözlelmesinin kurulmasından itibaren 5 yıldan fazla bir zaman geçmiş ise, kural olarak yeni dönem kira parasının hak ve nesafet ilkesine göre tespiti talep edilebilir. Yenileme sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilmektedir.[3]

D. Kira Tespit Davası Açma Şartları

Kira tespit davası açılabilmesi için gerekli birtakım şartlar vardır. Bu şartlar oluşmadan açılan davalar mahkemece reddedilecektir. Buna göre;

Kiraya veren ve kiracı arasında geçerli bir şekilde yapılmış kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesi ilgili kanunda herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır. Bu nedenle sözlü veya yazılı şekilde yapılabilmektedir. Ancak yazılı şekilde yapılmış olması, ispat noktasında kolaylık sağlayacaktır. Bunun yanında, davacının kira tespit davası açmada  hukuki yararı olmalıdır. Kira bedeli artış oranı yasal sınırlar üzerinden uygulanmışsa, tarafların kira tespit davası açmada hukuki yararının olmadığı kabul edilecek ve dava mahkemece reddedilecektir. Ayrıca, söz konusu dava sadece konut ve çatılı işyeri için açılabilir. Taşınırlar ile konut ve çatılı işyeri vasfını taşımayan, örneğin arsa vasfındaki taşınmazlar veya otomobil gibi taşınırların kira bedellerine ilişkin olarak bu davanın açılabilmesi mümkün değildir.[4]

D.1.        Kira Tespit Davasında Usul

Kira tespit davalarında görevli  ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kiracı veya kiraya veren hukuki yararı bulunmak koşuluyla işbu davayı açabilmektedir. Kira sözleşmesi devam ederken kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik de bu davayı açabilecektir.

Süre yönünden bu dava, kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması, dava açılamamışsa yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı ihtarname göndermesi gerekmektedir. Yazılı ihtarname de kira bedelinin arttırılacağı, artış oranı ve istenen yeni kira bedeli yazılı olmalıdır. Bu şekilde süre sınırına uyularak açılan davalarda, mahkemece belirlenecek kira bedeli geçmişe dönük olarak yeni dönemin başlangıç tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Ancak işbu süre sınırına uyulmadığı takdirde mahkemece belirlenen bedel bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin yeni kira döneminde arttırılacağına ilişkin bir madde var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan kira tespit davasında belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Bu halde yazılı ihtarnamenin gönderildiği veya davanın açıldığı tarih önem taşımaz, her durumda mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde uygulanır.[5]

Bu dava belirsiz alacak davası ya da kısmi dava olarak açılamamaktadır. Ayrıca ıslah kurumu da bu dava da uygulanamamaktadır. Bu nedenle kira tespit davasını açan taraf, artış oranını ve istediği kira bedelini davanın başında açık, kesin ve tam olarak belirlemelidir.[6] Zira yargılama devam ederken bedel arttırma şansı yoktur. Ayrıca emsal kiraları araştırıp mahkemeye sunma ve kiralananın durumu hakkında mahkemeyi bilgilendirme yükümlülüğü de davayı açan tarafa aittir.

E. Sonuç

Kira sözleşmesinde taraflar ilgili kanunda ve Değişiklik kanunu ile getirilen yasal sınırı dikkate alarak kira bedeli artış oranı kararlaştırabilirler. Ancak taraflar arasında artış oranı belirlenip belirlenmediğine bakılmaksızın, kira bedeli ekonomik nedenlerle emsal kiralara göre düşük kalıyorsa ve 5 yıl ve daha uzun süreli bir kira sözleşmesi söz konusu ise kira tespit davası açılabilmektedir. İşbu dava sonucunda yeni döneme uygulanacak kira bedeli hakim tarafından yasal sınırlarla bağlı kalmaksızın emsal kiralar ve taşınmazın durumu dikkate alınarak belirlenmektedir. Yasal haklarınızın korunması amacıyla bu davayı avukat aracığılıyla yürütmekte fayda olacağını bilgilerinize sunarız.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu

[1] Türk Borçlar Kanunu, Kanun Numarası: 6098 Kabul Tarihi: 11/1/2011 Sayı: 27836 m.344

[2] Avukatlık Kanunu İle Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Kanun Numarası: 7449, Kabul Tarihi: 08/06/2022, Sayı: 31863

[3] T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2015/5957 Karar No: 2016/478

[4] Zevkliler, Aydın/ Gökyayla Emre, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2021, İstanbul, s: 263

[5] TBB (Youtube), Kira Tespit ve Tahliye Davaları, Meslek İçi Eğitim Serisi

[6][6] HGK, 16.03.2021, 2017/2792 Esas 2021/267 Karar