A.  Giriş

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (“Kanun”) bir taşınmazın esas yapısı “ana yapı” olarak adlandırılırken, taşınmazın kullanılabilir bölümlerine “bağımsız bölüm”, taşınmaz üzerinde bağımsız bölümler harici kullanılan yerlere ise “ortak alanlar” denilmektedir. Yine Kanun çerçevesinde taşınmazın bağımsız bölümlerinde sahip olunan mülkiyet hakkı ise kat mülkiyeti olarak adlandırılmaktadır.

Kat malikleri hem ana gayrimenkulün bakımı, onarımı ve korunmasından sorumlu hem de kendilerine ait bağımsız bölümlerde bakım, onarım ve değişiklik yapma hakkına sahiptirler. Uygulamadaki temel sorunlar, kat maliklerinin ortak mülkiyet ilişkisi içinde bulundukları ortak alanlara ilişkin yapılacak değişiklikler sebebiyle meydana gelmektedir.

Kanun uyarınca[1], taşınmazların ortak kullanım alanlarındaki yapılacak onarım ve bakım işlemleri için kat maliklerinin 4/5’inin yazılı onayı gerekmekte iken bazı zorunlu hallerde bu çoğunluk aranmadan onarım ve bakım çalışmaları yapılabilmektedir.

B.  Ortak Alanlarda Yapılacak Değişikler

Kat malikleri, ana taşınmazın ortak alanları üzerinde tek başına söz hakkına sahip değildir. Aşağıda listelenenler ortak alanlarda değişiklik sayılan durumlardan olup bunların yapılabilmesi için kural olarak diğer kat maliklerinin (4/5’inin) yazılı onayı gerekmektedir:
 ♦taşınmaz üzerinde yapılan boya, badana, mantolama işlemleri
 ♦peyzaj çalışmaları
 ♦taşınmaz üzerinde yapılacak inşaat çalışmaları
 ♦taşınmaza ek yapılacak tesisler, işbu tesislere yönelik her türlü değişiklik, vb.

Hal böyle iken,
 >ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bir bağımsız bölüme zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya
 >ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için bu nisap aranmamaktadır.

Kat maliklerinden herhangi biri[2] böylesi bir zorunluluk halinin mahkemece tespitini taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinden isteyebilir. Böyle bir dava açılması üzerine mahkeme gerekli görürse ana yapının güçlendirilmesine karar verebilir ve bu kararla birlikte güçlendirme çalışmalarına başlanır. Yapılan çalışmalara ilişkin giderler kat maliklerinin payları oranında karşılanmaktadır.

Zorunluluk halleri, ortak alanlarda bir hasarın yahut yapıda güvenliği tehlikeye atacak bir zafiyetin meydana gelmesi ile ortaya çıkmaktadır. Bir hasar veya zafiyetin “zorunluluk hali” sayılabilmesi için, ana yapıya veya bağımsız bölüme zarar verebilecek nitelikte olduğunun tespiti yeterli olup; zararın miktarına ilişkin bir asgari değer bulunmamaktadır.

C.  Deprem Sebebiyle Zarar Gören Yapıların Güçlendirilmesi

“Riskli alan içinde veya dışında yer alan ekonomik anlamda değer kaybı yaşayan ya da yıkılma veya ağır hasarlı olduğu tespit edilen” yapılar “riskli yapılardır”[3]. Bu tespitler bilimsel verilere dayanılarak, alanında uzman kişilerce yapılmakta olup; riskli yapıya ilişkin yıkım kararlarının malikler veya ilgili kamu kuruluşlarının istemiyle güçlendirme kararına dönüştürülmesi mümkündür[4]. Zira mevzuatın da mahkemelerin de güttüğü nihai amaç yıkım kararlarının olabildiğince önlenerek kat maliklerinin sahip olduğu ve Anayasa tarafından güvence altına alınmakta olan mülkiyet hakkının korunmasının sağlanmasıdır.

Son dönemde deprem sebebiyle zarar gören hasarlı yapıların güçlendirilmesinin kat maliklerinin 4/5’inin rızası olmadan yapılıp yapılamayacağı hususu sık sık gündeme gelmektedir. Zira güçlendirme çalışmaları kat maliklerine maddi anlamda ciddi külfet yüklediğinden uygulamada çoğunlukla kat malikleri arasında güçlendirmenin yapılması ihtilafa sebep olmaktadır. Bu sebeple güçlendirme yapılmasını isteyip de gerekli çoğunluğa ulaşamayan kat malikleri[5], mahkemeye başvurarak güçlendirmenin zorunlu olduğunun tespiti yolunu tercih etmektedirler[6].

D.  Sonuç ve Değerlendirmelerimiz

Ana yapının sağlamlaştırılması ve güçlendirilmesinin fennen zorunlu olduğunun tespit edilmesi durumunda maliklerden biri diğer kat maliklerinin izni olmasa veya bu konuda kat malikleri kurulunca bir karar alınmış olmasa dahi deprem yönetmeliklerinin esas alınacağı güçlendirme projesi doğrultusunda mahkemeden ana yapının sağlamlaştırılmasını ve güçlendirmesinin yapılmasını isteyebilecektir. Meydana gelen deprem felaketiyle, bu duruma yönelik davaların sayısının artacağı ve böylece gelişecek olan uygulama ve içtihatlarla birlikte bu husustaki ihtilafların hakkaniyete uygun şekilde çözüme kavuşturulabileceği kanaatindeyiz.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu

[1] Bkz: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19/2
[2] Bkz: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 15.01.2015 tarihli 2014/12086 esas ve 2015/355 sayılı ilamı
[3] 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanları Dönüştürülmesi Hakkında Yasa madde 1
[4] 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanları Dönüştürülmesi Hakkında Yasa madde 8/2
[5] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 19.10.2015 tarihli 2015/14734 esas ve 2015/14673 sayılı kararı: “Dava dilekçesinde, deprem sonrası hasara uğrayan binanın onarımı için mahkeme tarafından izin verilmesi ve gerekli tedbirlerin alınması istenmiş; mahkemece kat maliklerince alınmış bir karar olmadan dava açıldığı ve dava şartlarının oluşmadığı gerekçesi ile dava reddedilmiş, davacı vekilinin temyizi üzerine Dairemizce; ana yapının sağlamlaştırılmasının ve güçlendirilmesinin fennen zorunlu olduğunun saptanması durumunda, kat maliklerinin tümünün izni veya bu konuda alınmış bir karar olmasa dahi, maliklerden birinin güçlendirme yapılmasını isteyebileceği veya gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığı ile hazırlattırılacak deprem yönetmeliklerinin, esas alınacağı takviye ve güçlendirme projesi doğrultusunda binanın güçlendirilmesi ve bunun gerektirdiği masrafların kat maliklerinden tahsili için dava açabileceğinin Yargıtay uygulamalarımda kabul edildiği belirtilerek, projenin hazırlattırılması ve bunun belediyeden onayının sağlanması için davacının yetkili kılınması, projenin hazırlanması ile gerekli onarım ve takviye için yapılacak giderlerin bilirkişi kurulunca belirlenmesi ve bu masrafların avans niteliğinde kat maliklerinden arsa payları oranında tahsili için davacı yöneticinin yetkili kılınması gerektiğinden bahisle mahkeme kararı bozulmuştur.  Mahkemece dairenin bozma kararına uyularak binanın onarım ve güçlendirmeye ihtiyacı olup olmadığı, güçlendirme gerekli ise yapılması gereken giderlerin tespiti açısından bilirkişi incelemesi yaptırılmış ve raporda güçlendirilmeye ihtiyaç olduğunun belirtilmesi üzerine de bozma kararı doğrultusunda kurulan ara kararı ile davacı yöneticiye deprem yönetmeliklerine uygun güçlendirme ve takviye projesi yaptırması ve bu projenin belediyeden onayının temini için yetki verilmesi, bunların tamamlattırılmasından sonra da bilirkişi kurulunca belirlenen onarım ve güçlendirme giderlerinin, onarım sırasında kesinleşecek gerçek giderden mahsup edilmek üzere avans olarak tüm kat maliklerinden tahsili için davacı yöneticiye yetki ve süre verilmesi, tüm bu hususların yerine getirilmesi izlenip sonuçlarının görüntülenmesinden sonra nihai hükmün kurulması gerekirken, bu işlemleri yargılama sırasında tamamlattırılmadan karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
[6] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 19.10.2015 tarihli 2015/14734 esas ve 2015/14673 sayılı kararı : “634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesine göre kat malikleri, ana taşınmazın bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup ana taşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, ana taşınmazın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir.”