1.  Giriş

7181 sayılı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) 10 Temmuz 2019 tarihinde 30827 sayılı Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.

Kanun ile Tapu Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu, Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve KDV Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun, Türk Medeni Kanunu, Belediye Kanunu, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun ve Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da değişiklikler yapılmıştır.

2.  Kanun İle Getirilen Yenilikler

• Kanun uyarınca 10.07.2019 tarihinden itibaren taşınmaz mülkiyetinin devri sözleşmeleri alıcı ve satıcının farklı şehirlerde ya da yurt dışında bulunmaları halinde, taraflar bir araya gelmeden resmi görevliler tarafından ayrı ayrı beyanları alınarak yapılabilecektir.
• Bunun dışında tapu kayıtlarındaki hisse hatalarının düzeltilmesi amacıyla, kadastro tespiti veya tapu sicilinde gerçekleştirilen bir hata olması halinde, hatadan olumsuz etkilenen hisselerin maliklerine, ayni ve şahsi hak sahiplerine, hatanın nedenleri ve düzeltme sonrası oluşacak hisse durumunu gösteren tebligat yapılacaktır. Kanun kapsamında yapılacak işlem konusunda tapu kaydının beyanlar hanesine belirtme yapılacak ve bu belirtme düzeltme işlemi kesinleşinceye kadar korunacaktır. Tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde ilgililerince muvafakat verilmesi halinde düzeltme işlemi yapılacak; aksi halde hatalı kayıt resen düzeltilerek işlem sonucu ile düzeltme işlemine karşı tebliğden itibaren 60 gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılabileceği ilgilisine bildirilecektir.

Kanun öncesinde Kadastro Kanunu sadece ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hataları[1] düzenlemişti. Kanun, sadece hesap hatasını değil her türlü işlem hatasını kapsam içine almaktadır.

• Kanun ayrıca bürokrasinin ve kırtasiyeciliğin azaltılması hedefiyle tapu işlemlerine fotoğraf yapıştırılması zorunluluğunu ortadan kaldırmıştır.
• Bunun dışında Kanun, kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı blok veya bağımsız bölüm numaralarının daha kolay ve külfetsiz bir şekilde düzeltilebilmesi amacıyla düzenlemeler yapmıştır. Buna göre artık blok bazında, kat malikleri kurulunun salt çoğunluğuyla alınmış karar ile lisanslı harita ve kadastro bürosu / kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapor gereğince düzenlenen ve ilgili idarece onaylanan yeni vaziyet planı tapu müdürlüğüne sunulacak. Bağımsız bölüm numaraları ise aynı şekilde lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan ve ilgili idarece onaylanan teknik raporun tapu müdürlüğüne sunulması yoluyla düzeltilebilecektir.[2]
• Kanun tarım arazilerinin izin alınmadan[3] tarımsal amaç dışında kullanılmalarını, planlanmalarını, köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı yerleşik alan olarak tespitini yasaklamıştır.

Özel hukuk kişilerinin sahibi olduğu uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar, Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılarak veya satın alınarak, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirilecektir.

• Bununla birlikte kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilmesinin önü açılmıştır. Buna göre, ortaklık payına konu kullanımlardan, yapı yapılabilecek alanlarda[4] alanların kamuya geçişi sağlanıncaya kadar maliklerinin talebi halinde ilgili kamu kuruluşunun uygun görüşü alınarak plandaki kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilecektir.

Ancak hiçbir şekilde yapı yapılamayacak alanlarda artık geçici de olsa yapı yapılmasına izin verilmeyecektir. Mevcut yapılar kamulaştırılıncaya kadar korunabilecek ve bu alanlar 5 yıllık imar programı süresi içinde, kamu mülkiyetine geçirilmek zorunda olacak, bu süre en fazla 1 yıl uzatılabilecektir.

• Kanun imar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılmasının esas olduğunu söylemektedir. Buna göre imar planı bulunan alanlarda, imar planlarına ve imar mevzuatına uygun şekilde ifraz[5] ve tevhit[6] işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilecektir.
• Kanun öncesindeki kamu ortaklık payları Kanun ile kaldırılarak yerine düzenleme ortaklık payı getirilmiştir. Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerle bölgenin ihtiyacı olan umumi hizmet alanlarından oluşacaktır.[7]
• Kanun ayrıca metruk binaların yıkım işlemlerine ilişkin düzenlemeler getirmiştir. Bundan böyle metruk yapılar ile yıkılacak derecede tehlikeli yapıların sahiplerine bu yapıların izalesi için 3 gün içinde tebligat yapılacaktır. Eğer tebligat yapılamazsa bu durum tebligat yapan idarenin internet sayfasında 30 gün süreyle ilan edilecek ve tebligat bildirimi tehlikeli yapıya asılacaktır. Ayrıca malik dışında binada ikamet edenlere de tahliye tebligatı yapılacağı düzenlenmiştir.

Tebligat / ilandan itibaren en çok 30 günlük süre içinde yapı sahibi tarafından tehlikeli durumun ortadan kaldırılmaması halinde, belediye veya valilik tehlikenin giderilmesi veya yıkım işlerini masrafın %20 fazlasını yapı sahibinden tahsil edecek şekilde yapma yetkisine sahiptir.

• Kanun ile getirilen bir başka değişiklik ise, yapı kayıt belgesi sahiplerinin[8]12.2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilmesine ilişkindir.

Burada önemli bir nokta, yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için tapu tahsis belgesi alınması[9] ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması halinde ayrıca satış bedeli alınmayacaktır. Ayrıca yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil bedeli de alınmayacaktır. Tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilecek ve satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilecek, bu tutardan fazlası iade edilmeyecektir.

• Kanun ile hazineye ait tarım arazilerinin[10] satışında başvuru süresi 31 Aralık 2019’a kadar uzatılmıştır. Satılan tarım arazilerinin satış tarihinden itibaren 30 yıl içerisinde 1/5000 veya 1/1000 ölçekli imar planında tarım dışı amaca ayrılması halinde, güncel satış bedeli ile satış tarihinden itibaren TÜFE oranında artırılarak güncellenen bedel arasındaki fark, son kayıt malikinden tahsil edilecektir. Bu süre içerisinde tarım arazilerinin 3 yıl aralıksız olarak tarımsal amaçla kullanılmaması halinde, satış işlemi iptal edilerek, taşınmaz resen Hazine adına tescil edilecek ve ödenen bedel faizsiz olarak kayıt malikine iade edilecek.
• Kanun’un getirdiği bir başka önemli yenilik, afet riski nedeniyle yıkılan yapıların sicilindeki haklara ilişkindir. Şöyle ki, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki yapıların sicilinde bulunan haklar ve şerhler, yapının yıkılmasından sonra hisseler üzerinde devam edecek ve bu haklar ve şerhler, dönüşüm uygulamasında tapuda yapılacak işlemler için engel olmayacaktır.
• Ayrıca Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde
• maliklerce anlaşma sağlanmasından sonra bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamışsa veya
• yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az 6 aydır inşai faaliyete devam edilmiyorsa

maliklerin 2/3’ünün onayıyla sözleşmeler feshedilebilecektir.

• Son olarak Kanun uyarınca bundan böyle riskli olarak tespit edilen yapıların listesi, bu yapıların kapısına asılacak ve ilgili muhtarlıkta 2 gün süreyle ilan edilecektir. Bu ilan ile riskli yapı tespiti işlemi, maliklere şahsen tebliğ edilmiş kabul edilecektir. Bu tespite malikler, tespitten itibaren 2 gün içinde itiraz edilebilecek ve itirazlar 3 gün içinde teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacaktır.

3.  Sonuç Olarak

Kanun, getirdiği yeniliklerle tapu uygulamalarında bürokrasi ve kırtasiyeciliğin kaldırılması, yurtiçinde ve yurtdışında yaşayan vatandaşların tapu işlemlerine kolaylık kazandırılması, tapu kayıtlarındaki hisse hatalarının daha hızlıca düzeltilebilmesi, hazine taşınmazlarının satış işlemlerinin kısa sürede yapılması, hazineye ait taşınmazlar ile tarım arazilerinin satışında uygulama birliğinin sağlanması, maliklerin tapuları ile oturdukları bağımsız bölüm numaralarının farklı olmasından kaynaklı sorunların çözülmesi, tarım arazilerinin korunması ve ihtiyaç halinde planlı kullanılması, kamulaştırma yükünün ve kamulaştırmasız el atmadan kaynaklanan sorunların azaltılması, ecrimisil uygulamalarının iyileştirilmesi, riskli yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamalarının ivedi yapılabilmesini amaçlanmakta olup; bu değişikliğin özellikle kırtasiyecilik ve bürokrasinin önüne geçerek tapu işlemlerine hız kazandıracağı kanaatindeyiz.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu

[1] Bakınız: Kadastro Kanunu madde 41

[2] Bu düzeltmelerde ayni ve şahsi hak sahiplerinin onayı alınacaktır.

[3] Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda belirtilen izinler alınmalıdır.

[4] yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri kapsam dışındadır.

[5] ayırma

[6] birleştirme

[7] yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmi kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi

[8] ve bunların kanuni veya akdi haleflerinin

[9] İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve İmar Kanunu’nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre

[10] Değişiklik, belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan arazilere ilişkindir.