A.  Giriş
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik[1] (“Yönetmelik”), 09.06.2020 tarihli ve 31150 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Yönetmelikle birlikte özellikle işyeri kira sözleşmelerinin devrine ilişkin yeni bir hukuki yapılanmaya gidilmiştir.

B.  İş Yeri Kira İlişkisinin Devri
Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) işyeri kiralarına ilişkin hükümleri 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecektir[2].

Mevcut düzende, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracı kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı üçüncü kişilere alt kiraya veremez veya kiralananı üçüncü bir kişiye kullandıramaz. Ancak, 01.07.2020 tarihinden itibaren iş yeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebebi olmadıkça rağmen kira ilişkisinin üçüncü kişilere devrine engel olamayacaktır[3].

Bu düzenlemeyle birlikte, iş yeri kiralarının devri hususunda yepyeni bir hukuksal prosedüre geçiş yapılmaktadır.

C.  Yönetmelik Uyarınca İş Yeri Nakli İçin Getirilen Değişiklikler
Yönetmelik uyarınca, iş yeri devrinin geçerli sayılması için aşağıdakilerin mevzuata uygun olması gerekmektedir:
 >>devir dosyasındaki bilgi ve belgelerin
 >>iş yerinin fiziki özelliklerinin
Sayılanların mevzuata aykırı olması halinde aykırılığın giderilmesi için iş yerine en fazla altı aylık süre verilecektir. En nihayetinde, iş yeri devri için aranan şartların sağlanmaması ve verilen süre içerisinde aykırılıkların giderilmemesi durumunda iş yeri devri yapılamayacaktır.

D.  Yönetmelik ile Gelen Hukuki Problemler
Yönetmelik’te iş yeri devrini engelleyen hallerden bahsedilmiş olmasına rağmen, iş yeri devrine dair işlemlerin sonuçları yeterince açık düzenlenmemiştir.

Gerçekten de devir işlemi gerçekleştirilemez ise iş yerinin ilk ruhsat sahibi tarafından çalışma faaliyetinin sürdürülüp sürdürülemeyeceği açık değildir. Bu hallerde, devrin geçersiz sayılmasının nasıl sonuçlar yaratacağı belirsizdir. Aynı şekilde;
 >>Mevzuat hükümlerine uyum gösterilmesi için tanınan altı aylık sürenin hangi tarihten itibaren başlayacağı,
 >>Bu süreyi belirlemeye ve vermeye hangi kurumun yetkili olduğu,
 >>Altı aydan kısa bir süre verilmesi ve bu süre içerisinde aykırılıkların giderilmemesi halinde altı ayı geçmemek koşuluyla ikinci bir süre verilip verilmeyeceği ve
 >>Aykırılığın giderilmesi için iş yerinin fiziki durumunda yapılması gereken değişikliklerden kimin veya kimlerin sorumlu tutulduğu konularında da gerekli açıklamalar yapılmamıştır.

E.  Sınıf Tespitine İlişkin Düzenlemeler
Yönetmelik ile, sınıflandırması henüz yapılmamış bir gayrisıhhi müessesenin kendi içinde kaçıncı sınıfta bulunduğunun Sağlık Bakanlığı tarafından tespit edileceği belirtilmiştir[4].

F.  Rutin Denetimlerde Tespit Edilen Mevzuat Aykırılıklarına İlişkin Düzenlemeler
Yönetmelikte, iş yeri açma ve çalışma ruhsatının kesinleşmesine[5] ve ikinci ve üçüncü sınıf gayrisıhhi müesseselere[6] dair hukuki düzenlemelere uyulmaması halinde yapılacak denetimlerde,
 >>İşletmecinin kusurundan kaynaklanan yasal aykırılıklar için öncelikle bir defaya mahsus on beş günlük uyarı verileceği;
 >>aykırılıkların bu süre içerisinde giderilmemesi halinde ise idari para cezası uygulanacağı[7]
 >>[8]faaliyetlerinin men’ine karar verileceği belirtilmiştir.[9][10].

G.  Mesleki Eğitime ve Yeterliliğe İlişkin Düzenlemeler
Yönetmelik uyarınca iş yeri açacak veya iş yerinde çalışacak kişilerin aşağıdaki belgelerden en az birine sahip olması zorunlu hale getirilmiştir:
 >>ustalık belgesi[11]
 >>diploma[12]
 >>Kurs bitirme belgesi[13]
 >>Yurt dışından alınmış benzer belgelere ilişkin denklik belgesi[14]
Yine “tehlikeli” ve “çok tehlikeli” sınıfına dahil olan iş yerlerinde, iş yeri sahibi veya iş yerindeki her bir meslek dalındaki çalışanlar mesleki eğitimlerini[15] tamamlamış olmalıdır.

H.  Oyun, Eğlence, Su, Spor ve Macera Parkları, Teleferikler, Sirkler Hakkında Düzenlemeler
Açık ve kapalı alanlarda bulunan oyun, eğlence, su, spor ve macera parkaları, teleferikler, sirkler ve lunaparklardaki konstrüksiyon, ekipman ve makinaların düzenli olarak kontrol ve bakımı için iş yerinde en az bir makine veya elektrik mühendisi ile en az bir makine veya elektrik teknisyeninin bulundurulması zorunlu tutulmuştur[16].
Ancak bu yerlerin düzenli bakımlar yetkili teknik servisler tarafından gerçekleştirilebilecektir. Fakat bu hallerde iş yerinde bulundurulması gereken kişilerin sorumluluğu ortadan kalkmayacaktır.

I.  Taşınmaz Ticaretine Dair Zorunluluklar
Yönetmelik uyarınca taşınmaz ticaretiyle uğraşılan iş yerleri aşağıdaki koşulları sağlamalıdır:
 >>Faaliyet alanı bağımsız bölüm niteliğinde olmalıdır.
 >>Faaliyet alanı en az 20 metrekare olmalıdır.[17]
 >>İçinde idari büro ve kabul yeri ile dosyalama işleminin fiziksel olarak yapılması durumunda arşiv bölümü olmalıdır.
 >>İş yeri ikamet amacıyla kullanılmamalıdır[18].
 >>İş yerinde taşınmaz ticaretinden başka bir ticari faaliyette bulunulmamalıdır.

J.  İkinci El Motorlu Kara Taşıtı Ticareti Yapılan İş Yerlerine Yönelik Kıstaslar
İkinci el motorlu kara taşıtı ticaretinde faaliyet gösteren iş yerleri ise aşağıdaki şartları sağlamalıdır: [19],
 >>Tapu kütüğünde dükkân, mağaza, ofis ve büro gibi iş yeri niteliğini haiz bağımsız bölümler bulunmalıdır.
 >>Ana gayrimenkulünün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğünde, mesken olarak gösterilen bağımsız bölüm olmamalıdır.
 >>Açık ve kapalı faaliyet alanı büyüklüğü, en az 60 metrekaresi teşhir alanı olmak kaydıyla 80 metrekareden az olmamalıdır.
 >>Kapalı teşhir alanında sıvılaştırılmış petrol gazı veyahut sıvılaştırılmış veya sıkıştırılmış doğalgaz kullanan araç bulunmamalıdır.
 >>Giriş ve çıkış kapısı kolay tahliyeye imkân verecek nitelikli olmalıdır.
 >>Çevreye, altyapıya ve trafiğe getirdiği yük ile can ve mal güvenliği riskline dair Valilik görüşü alınmalıdır.
 >>Aynı iş yerinde en fazla iki tacir veya esnaf ve sanatkâr ikinci el motorlu kara taşıtı ticaretiyle uğraşılıyorsa iş yerinin açık ve kapalı faaliyet alanı büyüklüğü, en az 120 metrekaresi teşhir alanı olmak kaydıyla 160 metrekareden az olmamalıdır.
 >>Mali sorumluluk sigortası yaptırılmalıdır.
 >>Açık ve kapalı faaliyet alanı dışında yol, kaldırım ve benzeri yerlerde motorlu kara taşıtı teşhir edilmemelidir.

İş yerinde ikinci el motorlu kara taşıtı ticaretinden başka hiçbir ticari faaliyette bulunulamaz. Ancak, iş yeri açma ve çalışma ruhsatındaki ana faaliyet konusu ilk tescil motorlu kara taşıtı ticareti olan işletmeler bu yasaktan istisnadır.

Kara taşıtı ticaretinde faaliyet gösteren iş yerlerinde, idari büro ve kayıt yeri ile taşıt teşhir alanı aynı adreste olacak ve iş yerinin bulunduğu ana gayrimenkulün ortak kullanım alanları taşıt teşhir alanı olarak kullanılmayacaktır.

Belirtilen tüm genel ve özel şartlar, iş yeri açma ve çalışma ruhsatının teminin önce yerinde kontrol edilecektir. Böylelikle, aykırılıkların giderilmesinden evvel ruhsat alınması mümkündür.

K.  İkinci El Motorlu Kara Taşıtı Ticareti Yapılan İş Yerlerine Yönelik Muafiyetler
09.06.2020 tarihi itibarıyla, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi verilmiş toplu iş yerlerindeki ikinci el motorlu kara taşıtı ticareti yapılan iş yerlerinin, Yönetmelik kapsamında belirlenen metrekare şartlarından muaftır.[20].

Benzer şekilde, aşağıda sayılan işletmeler adreslerini değiştirmedikleri müddetçe Esas Yönetmelik nezdinde faaliyet konusuyla ilgili aranması gereken özel şartlardan istisna olacaktır:
>> 06.2018 tarihi itibarıyla gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan ya da
>> meslek odasına kayıtlı olarak taşınmaz ticaretiyle ilgilenen ruhsatlı veya ruhsatlandırılacak işletmeler

Fakat, iş yeri devirleri hallinde, bu muafiyetler ortadan kalkacaktır[21].

L.  İmar Barışına Dair Düzenlemeler
Ticari amaca yönelik verilen yapı kayıt belgesine sahip yapılarda açılmak istenen iş yerleri, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın ruhsatlandırılmaktadır.

Ne var ki, bu ruhsatlandırma hakkı, faaliyet konusu itibarıyla ruhsatlandırma için gerekli olan can ve mal güvenliği ile ilgili Esas Yönetmelik’in ve ilgili diğer mevzuatın amir hükümlerinde belirtilen şartların taşınması koşuluna bağlıdır. Kısacası yapı kullanma izin belgesine getirilen muafiyet; iş yerinin, faaliyet konusu uyarınca can ve mal güvenliğine dair yükümlü olduğu şartlara yönelik bir esnetme sağlamamaktadır.

M.  Genel Değerlendirme ve Sonuç
Herhangi bir idari yaptırımla karşılaşılmaması ve hukuka uygun şekilde iş faaliyetlerine devam edilebilmesi için Yönetmelik’te belirtilen hususlara tam uygunluğun en kısa süre içerisinde sağlanması gereklidir. Yönetmelik dahilinde “açık ve kapalı alanlarda bulunan oyun, eğlence, su, spor ve macera parkaları ile teleferikler” ve “taşınmaz ticaretiyle uğraşan iş yerlerine” yönelik getirilen düzenlemeler için gerekli uyumun sağlanması adına tanınan sürenin 3 ay olduğu unutulmamalıdır[22].

Bir diğer yandan, kara taşıtı ticaretiyle ilgilenen iş yerlerinde tahliye işlemlerine dair güvenliğin oluşturulması istenmiştir. Bu meyanda, kapı genişlikleri, yükseklikleri ve iç alan kapasitesine kıyasla kapı sayısı ve bunların ölçüleri doğru ayarlanmalıdır. Tahliyenin hızlı yapılabilmesi adına giriş-çıkış kapılarına yönelik uluslararası çapta kabul gören “dışarıya açılma” sisteminin tercih edilebileceğini bilginize sunarız.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu

[1] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/06/20200609-22.pdf (Son Erişim Tarihi: 09.06.2020)
[2] TBK nezdinde yürürlüğe girecek hükümlerin detaylı değerlendirmesi için bkz: https://gulachukuk.gen.tr/01-07-2020-tarihinde-yururluge-girecek-olan-isyeri-kira-sozlesmelerine-iliskin-ertelenen-hukumler-hakkinda-bilgi-bulteni/ (Son Erişim Tarihi: 09.06.2020)
[3] Bkz: TBK, m.323
[4] Bkz: Yönetmelik, madde 2/2
[5] Bkz: Esas Yönetmelik, m.13
[6] Bkz: Esas Yönetmelik, m.23/5
[7] Bkz: Yönetmelik, m.6
[8] gayrisıhhi müesseselerde bulunan aykırılıklar giderilinceye kadar, sıhhi müesseselerde ise yetkili idarenin öngördüğü ve on beş günden fazla olmayan bir müddetle
[9] Yönetmelik, m.6/1. Esas Yönetmelik, Ek Madde 3
[10] Ayrıyeten, 2259 sayılı Polis Vazife ve Salahiyet Kanunu ile 5326 sayılı Kabahatler Kanunu hükümleri dolayısıyla idari para cezası yaptırımları da uygulanabilecektir.
[11] 3308 sayılı Mesleki Eğitim Kanunu kapsamında temin edilecektir.
[12] mesleki veya teknik okulların ilgili alanlarından ya da üniversitelerin ilgili lisans ve ön lisans dalından mezun olunduğunu göstermelidir.
[13] 5580 sayılı Özel Öğretim Kurumları Kanununa göre faaliyet gösteren kurumlardan alınmış olmalıdır.
[14] Bkz: Yönetmelik, m.6/1. Esas Yönetmelik, Ek Madde 2
[15] Tehlikeli ve Çok Tehlikeli Sınıfta Yer Alan İşlerde Çalıştırılacakların Mesleki Eğitimlerine Dair Yönetmelik kapsamında
[16] Bkz: Yönetmelik, m.9
[17] Birden fazla tacir veya esnaf ve sanatkârın faaliyet gösterdiği iş yerinde faaliyet alanı her bir tacir veya esnaf ve sanatkâr için beş metrekare artırılarak hesaplanacaktır.
[18] Bkz: Yönetmelik, m.11
[19] Bkz: Yönetmelik, m.14
[20] Bkz: Yönetmelik, m.15
[21] Yönetmelik, m.15
[22] Yönetmelik, m.15