1.  Giriş

Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak kabul edilen korona virüsünün ülkemizi de etkisi altına almaya başlamasının akabinde toplu alanlara girişlerin önerilmemesi ve alışveriş merkezlerinin çalışma saatlerinde değişiklik yapılması gibi tedbirler alınmıştır. Alınan bu tedbirler ile ticari faaliyetler belirsiz bir süreliğine sekteye uğramakta ve özellikle alışveriş merkezlerinde bulunan kiracıların sözleşmelerinde değişiklik yapılması gündeme gelmektedir.

Bu noktada kiracıların kira bedelini ödememe, kira bedelinde indirim talep etme veya sözleşmenin feshi gibi taleplerinin doğacağı tahmin edilmektedir.

İşbu bilgi bülteninde kiracıların bu taleplerinin hukukiliği değerlendirilmektedir.

2.  Mücbir Sebep Nedir?

Yargıtay[1] mücbir sebebi, “borcun ifasına engel olan ve herhangi bir kimse tarafından alınacak tedbirlere rağmen önüne geçilmesine imkan olmayan beklenmedik, harici ve borçlunun iradesi dışında meydana gelen bir olay” olarak tanımlamıştır. Mücbir sebebin unsurları; borçlunun kusurunun olmaması, sebebin öngörülebilir olmaması, sebebin karşı konulamaz ve gerçek olmasıdır.  Dolayısıyla, mücbir sebebin varlığından bahsedilebilmesi için, borcun ifasına engel olan durumun mutlaka sayılan özellikleri taşıması gerekmektedir.

Hangi nedenlerin mücbir sebep olduğu, bahsedilen unsurları taşıyıp taşımaması açısından her somut olaya göre farklı değerlendirilmelidir. Zira, aynı sebep bir olay için mücbir sebep teşkil ederken, farklı bir somut olay için mücbir sebep olarak nitelendirilemeyebilir. Mücbir sebep değerlendirmesinin yapılabilmesi için alınan tedbirlerin sözleşmenin taraflarını ve borcun ifasını engelliyor olmalıdır. Diğer bir deyişle, sözleşmenin borca aykırı davranan tarafı, salgın kapsamında alınan tedbirler dolayısıyla borcunu ifasını gerçekleştiremiyor olmalıdır.
Alışveriş merkezlerinde şu an için alınan önlemler kiracıların ticari faaliyetlerini tamamen durdurmadığı için mücbir sebep nitelendirmesinin yapılması doğru olmayacaktır. Ancak önlemlerin genişletilmesi ve önlemlerin süresi gibi etkenler bu hukuki değerlendirmenin yeniden yapılmasına sebep olacaktır.

3.  Olağanüstü Fesih

Kiracıların öncelikle mücbir sebep göstererek ve her halükârda Borçlar Kanunu 331.maddesi gereğince olağanüstü fesih şartlarını işleterek sözleşme feshi yoluna da gitme ihtimalleri bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun “Olağanüstü Fesih” başlıklı 331. maddesi uyarınca “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

Ancak belirtilen madde 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmamakta olup Kiracı’lar tarafından olağanüstü fesih sebebiyle sözleşmenin feshi ancak 1/7/2020 tarihinde mümkün olacaktır. Dolayısıyla olağanüstü Fesih maddesinin 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girmesi sebebiyle bu şekilde yapılacak bir feshin şu an uygulanmasının Mahkemeler tarafından geçerli kabul edilmeyeceğini düşünmekteyiz.
Bu şekilde yapılacak olağanüstü fesih ancak 01/07/2020 tarihi itibariyle geçerli olacaktır.

4.  Kira Bedelinde İndirim

Kira bedelinde indirim yapılması gibi diğer talepler ise mevzuatta karşılık bulmamakta olup; kiracı ve kiraya veren arasında istişare ederek çözümlenebilecektir.

5.  Sonuç ve Değerlendirme

Daha önceki dönemlerde yaygın olmayan çeşitli kısa süreli salgınlarda Yargıtay durumu bir mücbir sebep olarak öngörmemişti ancak mevcut durumun ülkemizde nasıl nitelendirileceği önümüzdeki zaman diliminde kesinleşecektir. Korona virüsünün, Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak kabul edilmesi, kiracıların borçlarını mücbir sebeplerden dolayı ödememesini gerektirmeyeceği sonucuna bizi direk olarak ulaştırmamaktadır.  Bir durumun mücbir sebep kabul edilebilmesi için yasal bir düzenleme gerekmektedir. Yani bu konuda yapılacak olan bir yasal düzenleme olmadan işletmelerin borçlarını ödemeye devam etmesi beklenmektedir.

Kiracı, herhangi bir idari karar olmaksızın kendi insiyatifiyle mağazayı kapatma kararı alırsa bu durumda ifa imkânsızlığı söz konusu olmayacak, borç sona ermeyeceğinden kiracının kira bedeli ve ortak gider ödeme yükümlülüğü devam edecektir.

İlerleyen zamanda salgının geleceği aşamaya, alınacak tedbirlerin şekline ve süresine göre Cumhurbaşkanlığı tarafından alınacak kararlar ile süreç şekillenecek ve tarafımızca daha net bilgilendirmeler yapılabilecektir.

Gülaç Hukuk Bürosu tarafından süreç yakın olarak takip edilmekte ve ilgili makamlardan yapılacak olan açıklamaların müvekkiller açısından değerlendirmesi yapılmaktadır.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu

[1]Yargıtay 13. Hukuk Dairesi de 18.1.2010 E. 2009/8727 K. 2010/101