A.  Giriş

İnşaat sözleşmeleri, iş sahibinin ödemeyi taahhüt ettiği ücret karşılığında, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi ve akabinde teslim etmeyi yüklendiği; taraflara karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme olup sözleşmesinin tarafları müteahhit ve iş sahibidir. Sözleşme ile iş sahibi ücret ödeme; müteahhit ise eseri meydana getirme borcu altına girmektedir.

Müteahhidin sözleşmeden doğan borcunu gereği gibi ifa etmesi için onun meydana getirdiği bu eseri iş sahibine teslim etmesi gerekmektedir. Bu anlamda müteahhidin eseri meydana getirme ve teslim etme borcu olmak üzere iki asli borcu olduğunu söylemek mümkündür. Uygulamada birçok uyuşmazlığın müteahhidin eseri teslim borcunu ve bu borca aykırılıklarından kaynaklandığı gözlemlenmekte olduğu için işbu yazımızda müteahhitte Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) ve sair mevzuat kapsamında yüklenilmiş olan borçlar ve yükümlülükler incelenecektir.

B.  Müteahhidin Borçları

Müteahhidin “eseri meydana getirmesi” borcundan doğan yan borçları bulunmakta olup bunlardan başlıcaları; işi sadakat ve özenle yapma, işi bizzat yapma, araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar, işe zamanında başlama ve devam etme ile genel ihbar yükümlülüğüdür.

Müteahhidin “meydana getirilen eseri teslimine” ilişkin ana borcundan doğan yan borçları ise ayıba karşı tekeffül borcu ve eserin hasarına katlanma borcudur.

B.1.  İşi Sadakat ve Özenle Yapma Borcu

Müteahhidin sadakat ve özen borcu yasal mevzuatta açıkça düzenlenmemiş olup sadakat ve özen borcu müteahhit ile iş sahibi arasındaki güven ilişkisinin doğal bir sonucudur. Müteahhit eser sözleşmesinden doğan borçlarını özenle yerine getirmek; iş sahibinin menfaatlerini korumakla mükelleftir.  Sadakat borcu ve özen borcu birbirine sıkı surette bağlı olup, özen borcu aynı zamanda sadakat borcunun bir sonucudur.[1]

Sadakat yükümlülüğünün özel görünüm şekilleri bulunmakta olup bunlardan biri inşaat sözleşmelerinde malzemenin iş sahibi tarafından karşılanacak olması halinde, müteahhidin malzemenin kullanılışı hakkında hesap vermek ve artanı iade etmek yükümlülüğü[2] iken diğeri iş sahibinin verdiği malzemenin veya gösterdiği arsanın, eserin gereği gibi veya vaktinde ifasını tehlikeye koyacak ayıplarından müteahhidin iş sahibini haberdar etmekle yükümlü tutulmasıdır. Bu şekilde müteahhit yalnız malzemeye veya arsaya ilişkin ayıpları değil, akdin gereği gibi veya vaktinde ifasını tehlikeye koyan diğer halleri de derhal iş sahibine haber vermekle yükümlü tutulmuştur. [3]

Tüm bu hususlara ek olarak; müteahhit iş sahibinin sözleşmenin gereği gibi veya zamanında ifasını tehlikeye düşürecek amacına elverişli olmayan talimatı karşısında onu uyarmak, fiyatların uygulanacağı birim miktarı veya götürü ücrete esas masrafları makul düzeyde tutmak ve sır saklama yükümlülüğü bulunmaktadır.

Yukarıda açıklanan hallere aykırılık halinde iş sahibi, sadakat borcuna aykırılık nedeniyle doğan zararın tazminini talep edebilir. Yine, inşaat henüz tamamlanmadan müteahhidin sadakat borcunu ağır surette ihlal ettiği görülür ise, iş sahibi TBK kapsamında sözleşmeden dönebilir.

Müteahhit özen borcu gereği, inşaat sözleşmesinde yüklenmiş olduğu eseri meydana getirirken ve teslim ederken, sözleşme konusu işlerde müteahhitten beklenilen tüm dikkati sarf etmek, bilim ve tekniğin temel kurallarını uygulamak ve kullanmak zorundadır. Müteahhittin özen borcu kapsamında iş sahibini aydınlatma ve bilgi verme borcu bulunmakla birlikte çevresel güvenliğinin sağlanması ve eserin teslimine kadar emin bir şekilde korunmasının sağlanması hususlarını da ihtiva etmektedir.

İş sahibi, inşaat sözleşmelerinde işin yapılması sırasında müteahhidin özen yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirip getirmediğini denetleyebilir. İş sahibi, işin yapılması sırasında müteahhidin kusuru sebebiyle işin ayıplı veya sözleşmeye aykırı olması halinde işin düzeltilmesini veya bunun mümkün olmaması halinde bir başkasına yaptırılmasını isteme hakkına sahiptir. Fakat bu hakkın kullanılması için eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı şekilde meydana getirilmesinin müteahhidin kusurundan doğması, müteahhide işi kendisinin düzeltmesi için süre verilmesine rağmen bu süre içinde düzeltmeyi yapmaması ve işin başkasına yaptırılacağı ihtarında bulunulması gerekmektedir.

B.2.  İşi Bizzat Yapma veya Kendi Yönetimi Altında Yaptırma Borcu

Genel kural müteahhidin işi bizzat kendisinin yapması olmakla birlikte müteahhidin işi meydana getirirken yardımcı kişilere başvurmasına yasal mevzuatımız olanak tanımaktadır. Nitekim günümüz ekonomik ve teknik koşulları da iş bölümünü ve yardımcı kişilere başvurmayı zorunlu kılmaktadır. Asıl müteahhidin yüklendiği işin tamamını veya bir kısmını alt müteahhide devir yetkisi, iş sahibinin rızasına veya işin niteliği itibariyle bir başkası tarafından yapılmaya elverişli durumda olmasına dayanmakta olup devir yetkisi taraflar arasında yapılan sözleşme ile de kararlaştırılmış olabilir.

Asıl müteahhit- alt müteahhit ilişkisi kurulması halinde alt müteahhit yalnızca asıl müteahhide karşı sözleşmeden dolayı borçlu olup, iş sahibine karşı herhangi bir borcu bulunmamaktadır. Hal böyle iken, iş sahibinin de alt müteahhide karşı sözleşmeden doğan bir borcu bulunmamaktadır.

İşbu açıklamalar neticesinde, iş sahibinin alt müteahhide talimat verme veya yüklenilen eserin meydana getirilerek teslimini isteme hakkı da bulunmamaktadır. İş sahibinin yalnızca şartların mevcut olması halinde haksız fiil hükümlerine göre alt müteahhitten talepte bulunma hakkının mevcut olabileceği görüşündeyiz.

B.3.  Ayıba Karşı Tekeffül Sorumluluğu

Müteahhidin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun doğumu için öncelikle tamamlanan eserin iş sahibine teslim edilmesi, teslim edilen inşaatın ayıplı olması, iş sahibinin muayene ve ihbar külfetini yerine getirmiş olması ve bahse konu ayıbın iş sahibinden ötürü olmaması gerekmektedir. Tüm bu şartların birlikte gerçekleşmiş olması koşuluyla müteahhit ayıplı inşaattan sorumlu tutulacaktır.

Ayıp kavramı, gizli ayıp ve açık ayıp olarak değerlendirilmekte olup uygulamada inşaatlarda daha çok gizli ayıptan dolayı hukuki ihtilaflar yaşandığı görülmektedir.  Ayıbın açık olması halinde, iş sahibi imkân bulur bulmaz muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmelidir.[4]

TBK gereği iş sahibinin, ortaya çıkan ayıpları müteahhide ihbar etmesi, sorumluluğun doğması için şarttır. İhbar süresine ilişkin olarak kanunda açık bir hüküm olmamasına rağmen Yargıtay makul süre içinde ayıbın müteahhide bildirilmesi şartını aramaktadır. [5]

İş sahibinin inşaatı incelemeksizin kabul etmesi veya ayıpları derhal bildirmemesi halinde müteahhit işbu ayıplardan dolayı sorumlu tutulamaz. Teslimle birlikte ayıbı gören iş sahibi inşaatı kabul etmiş ise müteahhidi ibra etmiş sayılacaktır.

Müteahhidin gizli ayıptan doğan sorumluluğunda zamanaşımı süresi, inşaat sözleşmesinin konusu taşınır bir yapı olması halinde teslimden itibaren iki yıl, taşınmaz ise 5 yıl olarak düzenlenmiş olup ayıbın ortaya çıkmasında müteahhidin ağır kusuru var ise bu süre 20 yıl olarak belirlenmiştir.

Müteahhidin iş sahibine garanti vermesi halinde ise iş sahibinin ihbar ve muayene yükümlülüğü ortadan kalkacaktır. Müteahhit verdiği garanti ile meydana gelen her türlü ayıbı gidermeyi taahhüt etmiş sayılmaktadır. Taraflar arasında akdedilecek garanti sözleşmesi ile müteahhidin tekeffül sorumluluğuna ilişkin süre artırılabilecektir. Şüpheye mahal vermemek adına işbu süre hiçbir şekilde kısaltılamaz.

Uygulamada müteahhittin olası bir ayıp yahut eksiklik için iş sahibine önceden bir teminat verdiği görülmektedir. Böyle bir durum söz konusu olduğunda iş sahibinin ihbar ve muayene yükümlülüğü ortadan kalkacaktır. Zira iş sahibine eksikliği yahut ayıbı gidermesi için önceden bir garanti verilmiştir. Verilen bu teminat bir ceza olmayıp ayıp veya noksan iş bedelinin tahsiline imkân sağlar. Bu nedenle verilen teminatın iade edilmesiyle müteahhidin sorumluluğu da son bulacaktır.[6]

Ayıbın ortaya çıkması halinde iş sahibinin kanunen birtakım hakları mevcuttur. Müteahhit tarafından meydana getirilen eser, kullanılamayacak ve hakkaniyete göre kabulü beklenemeyecek derecede ayıplı ise iş sahibi sözleşmeden dönebilir. Dönme neticesinde iş sahibi inşaatın yıkılmasını ve zararının giderilmesini talep edebileceği gibi eserin iş sahibinin arsası üzerine yapıldığı hallerde, sökülüp kaldırılması aşırı zarara yol açacaksa, ancak bedelden indirim veya eserin onarılması istenebilir. Müteahhidin teslim ettiği inşaat kullanılabilir durumda ise iş sahibi bedel üzerinden indirim yapılmasını veya ayıbın aynen giderilmesini isteyebilir.

Ek olarak TBK gereğince iş sahibi, aşırı masrafı gerektirmediği takdirde bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını da isteyebilecektir. TBK kapsamında iş sahibi, seçimlik haklarının yanı sıra tazminat isteme hakkına da sahiptir.  Ancak tazminat hakkı, seçimlik hakların yerine kullanılamaz.

C.  Sonuç

İnşaat sözleşmesinden doğan yükümlülükler özetle, iş sahibinin taşınmazı teslimi ve bedel ödeme borcu; müteahhidin ise yapıyı sözleşmeye uygun olarak meydana getirme, inşaatı bizzat veya yönetimi altında yapma, inşaat için gerekli malzemeleri sağlama, özen ve sadakatle hareket etme, işe zamanında başlama ve devam ettirme, yapıyı ayıpsız olarak teslim etmesidir. Ayıp ise, sözleşme akdedilirken sözleşme konusu yapıda bulunacağı taahhüt edilen veya dürüstlük kuralına göre bulunması beklenen niteliklerin teslim edilen yapıda bulunmamasıdır.

İnşaat sözleşmesinde müteahhittin ayıptan sorumluluğu ve iş sahibinin bu ayıp nedeniyle TBK’da[7]  öngörülen haklardan faydalanabilmesi bazı şartlara bağlanmış olup bu şartlar, inşaatın ayıplı olarak teslim edilmesi, gözden geçirme ve bildirim külfetinin yerine getirilmesi, iş sahibinin yapıyı kabul etmiş olmaması, ayıbın iş sahibine yüklenecek bir nedenden doğmamış olması ve sorumsuzluk anlaşmasının olmamasıdır. Ayıplı ifa yukarıdaki koşullarla birlikte gerçekleşirse iş sahibinin, sözleşmeden dönme, bedelden indirim talep etme, ayıbın ücretsiz giderilmesini talep etme ve olumlu zararının giderilmesini isteme hakları mevcuttur. İnşaat sözleşmesinin konusunun taşınır bir yapı olması halinde iki yıl; taşınmaz bir yapı olması halinde ise; beş yılın sonunda iş sahibinin ayıp nedeniyle yükleniciye yöneltebileceği talepler açısından zamanaşımı söz konusu olacaktır. Yüklenicinin ağır kusuru olması halinde ise zamanaşımı süresi yirmi yıl olarak uygulanır.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu

[1] Tandoğan, sf. 49
[2] Bkz: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 472
[3] Tandoğan, sf 49
[4] Bkz: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 474: “İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.”
[5] Yargıtay 15.HD, 4.3.2008 t.li, E. 2007/2157, K.2008/1382 sayılı kararı: “İşsahibinin inşaatı teslim aldığı tarihten 40 gün sonra mahkeme aracılığıyla tespit yaptırdığı ve mevcut ayıplı işlerin varlığını müteahhide ihbar ettiği anlaşıldığından, süresinde muayene ve ihbarda bulunmayan davacıların, açık ayıba dayalı nefaset farkından dolayı bir istekte bulunma hakları kalmamıştır” (Kazancı – İçtihat Bilgi Bankası)
[6] Kostakoğlu, Cengiz; s.465
[7] Bkz: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 475