A.  Giriş

Alışveriş merkezlerinin nitelikleri ile açılış, faaliyet ve denetimlerine ilişkin usul ve esasları düzenleyen Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (“Yönetmelik”), 18.08.2022 tarih ve 31927 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Yönetmelik ile alışveriş merkezlerinin ortak kullanım alanlarına ilişkin gelir ve giderlere ilişkin düzenlemeler getirilmiştir. Bunun yanı sıra perakende işletmelerin ortak giderlere katılımı ve perakende işletmeler ile mevcut sözleşmelerin durumu, ortak gelir ve giderlerin yıllık raporlaması, alışveriş merkezlerinin bağımsız denetime tabi olması gibi değişiklikler yapılmış olup, işbu bilgi bültenimizde Yönetmelik hakkında incelemelerimize yer verilecektir.

B.  Ortak Gelir, Ortak Gider ve Yönetim Gideri

Yönetmelik ile öncelikle ortak gelir ve giderler ile yönetim giderlerinin tanım ve kapsamına yer verilmiştir.

• Ortak gelir; ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, ATM ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile bir önceki yılın kesinleşen ortak giderlerinin yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanan tutar üzerinden avanslardan elde edilen her türlü geliri,
• Ortak gider; ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderini,
• Yönetim gideri; alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri ifade etmektedir.

C.  Ortak Giderlerin ve Yönetim Giderlerinin Paylaşılması

Mevzuat uyarınca; kapsamı verilen ortak giderlerin, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının, alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılacağı düzenlenmektedir.

Yönetmelik ile getirilen değişiklik doğrultusunda; artık alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemeyecektir.

Perakende işletmelerden yönetim gideri olarak ise, yalnızca alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler için katılım payı tahsil edilebilecektir.

D.  Ortak Gelir ve Giderlerin Raporlanması

Yönetmelik ile getirilen bir diğer düzenleme ise; alışveriş merkezi yönetimi tarafından her yıl bir önceki takvim yılına ilişkin ortak gelir ve gider raporu hazırlanarak, nisan ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderileceği hususudur.

Raporun hazırlanmasına esas teşkil eden gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin örnekleri, perakende işletmeler tarafından talep edilebilecektir. Talep üzerine ilgili belgelerin on beş gün içinde perakende işletmelere verilmesi gerekmektedir.

E.  Bağımsız Denetim

Yönetmelik ile beraber alışveriş merkezi yönetiminin avans, ortak gelir ve gider hesaplama ve raporlama işlemleri ile ortak gider paylaşımına ilişkin diğer işlemlerinin mevzuat hükümlerine uygunluğunun, Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşunca denetleneceğine ilişkin hüküm getirilmiştir.

Alışveriş merkezi maliki veya yönetimince belirlenen bağımsız denetim kuruluşunun, alışveriş merkezinin ilgili faaliyetlerinin mevzuata uygunluğu inceleyen raporunun, her yıl temmuz ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilmesi gerekmektedir.

Bağımsız denetime ve raporlamaya bağlı giderler de, ortak gider niteliğini haiz olmadığından, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden tahsil edilemeyecektir.

F.  Mevcut Sözleşmelerdeki Ortak Giderlere İlişkin Hükümlerin Durumu

Alışveriş merkezi yönetimi ile perakende işletmeler arasında akdedilmiş olan, Yönetmelik yayım tarihinden[1] önce düzenlenen sözleşmelerin; reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için perakende işletmelerden katılım payı talep edilebilmesine imkân sağlayan hükümlerinin sözleşme süresince geçerli olacağı düzenlenmiştir.

Akdedilen sözleşmenin, süresinin sona ermesinden önce veya sonra sözleşmenin yenilenmesi ya da süresinin uzatılmış sayılması hallerinde ise yine söz konusu giderler için katılım payı tahsil edilemeyecektir.

G.  Genel Değerlendirme ve Sonuç

Yönetmelik ile birlikte alışveriş merkezlerinin ortak gelir ve giderlerinin kapsamları belirlenmiş olup; reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi giderlerin ortak gider niteliğinde olmadığı belirtilmiştir. Dolayısıyla bahse konu giderler için perakende işletmelerden herhangi bir tahsilat yapılmasının mümkün olmayacağı düzenlenmiştir.

Ortak giderlere ilişkin katılım paylarının Yönetmelik uyarınca; alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının, alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılması gerekmektedir.

Reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi giderlere ilişkin perakende işletmelerden katılım payı alınacağını düzenleyen mevcut sözleşmelerdeki ilgili hükümlerin ise sözleşme süresi boyunca geçerliliği devam etmektedir.

Perakende işletmeler ile akdedilmiş mevcut sözleşmelerde ilgili giderlere dair katılım payı talep edileceğine ilişkim hüküm bulunması halinde; sözleşme süresinin bitmesi, uzatılması veya yenilenmesi durumlarına kadar reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri için katılım payı alınabilecektir. Ancak Yönetmelik yayım tarihinden sonra düzenlenecek olan sözleşmelerin Yönetmelik değişikliklerine uygun şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.

Ayrıca şeffaflığın artırılması amacıyla alışveriş merkezi yönetimi tarafından ortak gelir ve giderlerin raporlanmasının yapılması, yapılan raporlamaların bağımsız denetim kuruluşu tarafından denetlenmesi ve raporların perakende işletmelere gönderilmesi gibi değişiklikler getirilmiştir. Yönetmelik hükümlerine aykırı davranılması halinde ise Ticaret Bakanlığı tarafından ilgili alışveriş merkezi yönetimine idari para cezası verilebilecektir. Bilgi ve değerlendirmelerinize sunar, konuya ilişkin herhangi bir soru veya talebiniz olması halinde bizlerle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla,
Gülaç Hukuk Bürosu

[1] Yönetmelik Yayım Tarihi: 18.08.2022